Baufinanzierung für Freiberufler

Freiberufler haben in Deutschland einen steuerlichen Sonderstatus nach § 18 EStG. Sie zahlen keine Gewerbesteuer, sind nicht zur doppelten Buchführung verpflichtet und werden von Banken bei der Baufinanzierung deutlich entspannter beurteilt als Gewerbetreibende. Die wichtigste Folge: kürzere Mindestlaufzeit, mildere Abschläge und Zugang zu mehr Banken.

Wer gilt als Freiberufler?

Das Einkommensteuergesetz unterscheidet zwischen drei Gruppen freier Berufe. Die Katalogberufe sind in § 18 EStG ausdrücklich genannt, dazu kommen den Katalogberufen ähnliche Tätigkeiten und sogenannte „wissenschaftlich, künstlerisch, schriftstellerisch, unterrichtend oder erzieherisch" tätige Personen.

Typische freiberufliche Tätigkeiten:

• Heilberufe: Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte, Heilpraktiker, Physiotherapeuten, Hebammen
• Rechts- und Beratungsberufe: Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer
• Technische Berufe: Architekten, Bauingenieure, beratende Ingenieure, Vermessungsingenieure
• IT- und Medienberufe: selbstständige IT-Berater, Entwickler (i. d. R. als „ähnlicher Beruf" anerkannt), Designer, Texter, Journalisten, Fotografen
• Wissenschaft, Kunst & Lehre: Dozenten, Künstler, Schriftsteller, Übersetzer, Musiker

Wer sich unsicher ist, ob die eigene Tätigkeit als freiberuflich gilt, sollte das beim Finanzamt klären — die Einstufung erfolgt dort, nicht durch die Bank. Banken übernehmen die Bewertung aber zu ihrem Vorteil: ein Freiberufler-Status im Steuerbescheid öffnet günstigere Konditionen.

Wie Banken Freiberufler bewerten

Die Bewertung folgt drei Schritten:

1. Einkommensbasis ermitteln aus den letzten 2–3 Steuerbescheiden und der Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR). Freiberufler dürfen die EÜR verwenden — eine doppelte Buchführung ist nicht erforderlich.
2. Mittelwert oder Worst Case bilden. Die Mehrheit der Banken nutzt den Durchschnitt der letzten drei Jahre, einige (z. B. Allianz) das schwächste Jahr.
3. Anrechnungsfaktor anwenden: Vom Jahresgewinn werden rund 30 % für Einkommensteuer, Krankenversicherung, Altersvorsorge und Rücklagen abgezogen. Das verbleibende Einkommen ist die Bemessungsgrundlage für die maximale Kreditrate.

Welche Banken Freiberufler aktiv aufnehmen

Diese Banken haben sich in der Praxis als Freiberufler-affin etabliert. Die genannten Mindestlaufzeiten gelten als grobe Orientierung; im Einzelfall kann die Bewertung abweichen.

• ING: ab 2 Steuerjahren, Durchschnittsmethode, digitaler Prozess, konkurrenzfähige Zinsen — besonders für IT-Freelancer und Berater geeignet.
• DSL Bank: ab 2 Jahren, Durchschnittsmethode, klassische Spezialbank für Selbstständige.
• Allianz Lebensversicherung: ab 2 Jahren, Worst-Case-Methode. Konservative Rechnung, aber sehr hohe Bewilligungsquote bei sauberen Profilen.
• DKB: ab 3 Jahren, günstige Zinsen, Online-Bank.
• Apotheker- und Ärztebank: spezialisierte Bank für Heilberufe, Sonderkonditionen für Ärzte, Zahnärzte und Apotheker.
• Commerzbank: ab 3 Jahren, höheres Eigenkapital erwartet.

Unterlagen für Freiberufler

• Einkommensteuerbescheide der letzten 2–3 Jahre
• EÜR (Einnahmen-Überschuss-Rechnung) der letzten 2–3 Jahre
• Aktuelle BWA (bis maximal 3 Monate alt)
• SCHUFA-Selbstauskunft
• Kontoauszüge Geschäfts- und Privatkonto (3–6 Monate)
• Nachweis Eigenkapital
• Berufshaftpflichtversicherung (bei Heilberufen, Anwälten, Architekten)
• Kammermitgliedschaft / Approbationsurkunde (Heilberufe, Anwälte)
• Mitgliedschaft Künstlersozialkasse (KSK), falls zutreffend

Künstlersozialkasse (KSK) als Vorteil

Freiberufler aus den Bereichen Kunst, Publizistik und Bildung können in der Künstlersozialkasse versichert sein. Das bedeutet: 50 % der Beiträge zur Kranken-, Pflege- und Rentenversicherung übernimmt die KSK. Banken werten eine KSK-Mitgliedschaft positiv, weil sie ein nachgewiesenes, geprüftes Mindesteinkommen voraussetzt und die Sozialabgaben planbarer macht.