Spezialfall
Baufinanzierung ohne vollständige Gewinnermittlung
Was tun, wenn weniger als zwei abgeschlossene Steuerjahre vorliegen oder die Gewinnermittlung noch nicht fertig ist? Welche Banken Selbstständige im ersten oder zweiten Jahr akzeptieren, und welche Unterlagen sie als Ersatz anerkennen.
Eine vollständige Gewinnermittlung — EÜR oder Bilanz — ist die Grundlage jeder Baufinanzierung für Selbstständige. Aber nicht jeder kann sie liefern: wer kürzlich gegründet hat, mitten im Geschäftsjahr Eigentum erwerben will oder noch auf den Steuerbescheid wartet, steht vor einer schwierigeren, nicht aber unmöglichen Ausgangslage.
Typische Situationen ohne vollständige Gewinnermittlung
- Existenzgründer im ersten Jahr — noch kein abgeschlossenes Steuerjahr vorliegen.
- Zweites Jahr Selbstständigkeit — Steuerbescheid für Jahr 1 vorhanden, Jahr 2 läuft noch.
- Späte Steuererklärung — Steuerbescheid für das letzte Jahr steht noch aus.
- Wechsel der Rechtsform (Einzelunternehmen zu GmbH) — frühere Jahre nicht vergleichbar.
- Erweiterung der Tätigkeit — neues Geschäftsfeld mit deutlich höherem Einkommen, das in alten Steuerjahren nicht sichtbar ist.
Anerkannte Ersatzunterlagen
Banken, die solche Profile prüfen, akzeptieren ergänzende oder ersetzende Nachweise — die aber zusammen ein konsistentes Bild ergeben müssen:
- Aktuelle BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung): monatliche Auswertung des Steuerberaters, idealerweise für die letzten 6–12 Monate.
- Summen- und Saldenliste: kontenweise Aufstellung aus der Buchhaltung — ergänzt die BWA.
- Auftragsbestand: bestätigte Aufträge für die kommenden 6–12 Monate, idealerweise schriftlich.
- Rahmenverträge mit Großkunden oder Werkverträge mit Mindestabnahme.
- Kontoauszüge: Geschäfts- und Privatkonto der letzten 6–12 Monate, lückenlos.
- Vorheriger Werdegang: Festanstellungsnachweise aus der Zeit vor der Selbstständigkeit, idealerweise mit Tätigkeitsbezug zur jetzigen Selbstständigkeit.
- Berufshaftpflicht- und Kammernachweise für reglementierte Berufe.
- KSK-Bescheinigung bei Künstlersozialkasse — sie bestätigt ein geprüftes Mindesteinkommen.
Welche Banken akzeptieren weniger als 2 Steuerjahre?
Die Auswahl ist eng, aber es gibt sie:
- Apotheker- und Ärztebank (apoBank): akzeptiert bei Heilberufen oft 1 Jahr Selbstständigkeit, wenn vorher mehrere Jahre als angestellter Arzt nachgewiesen werden. Spezialisiert auf Praxisgründungen.
- Allianz Lebensversicherung (Heilberufler-Bereich): ähnliche Regelung für Heilberufe und Anwälte.
- Spezialbanken über Makler: Anbieter, die nicht aktiv im Endkundenmarkt auftreten, prüfen Profile mit 1–2 Jahren — über Makler wie Dr. Klein, Hüttig & Rompf oder Interhyp.
- Hausbank mit langer Kundenhistorie: Sparkassen und Volksbanken können bei bestehender Geschäftsbeziehung großzügig sein.
Wichtig: Banken wie ING, DSL Bank oder DKB lehnen Profile unter 2 Steuerjahren in der Regel ab. Eine Anfrage dort ist dann verschwendete Zeit und führt zu negativen SCHUFA-Einträgen.
Zinsaufschlag und Mehrkosten
Eine Baufinanzierung mit unvollständiger Gewinnermittlung ist immer teurer als eine Standardfinanzierung:
- Zinsaufschlag: 0,3–1,0 Prozentpunkte über dem Marktdurchschnitt.
- Höhere Eigenkapitalanforderung: meist 20–25 % statt 10–15 %.
- Kürzere Zinsbindung: oft nur 5–10 Jahre, nicht 15–20.
- Strengere Klauseln bei Sondertilgung und Anschlussfinanzierung.
Auf eine Finanzierung von 300.000 € über 20 Jahre macht ein Aufschlag von 0,5 Prozentpunkten rund 30.000 € zusätzliche Zinskosten aus. Es kann sich daher lohnen, ein bis zwei Jahre zu warten und dann mit besseren Konditionen zu finanzieren — sofern der Immobilienmarkt das zulässt.
Alternativen zur sofortigen Vollfinanzierung
- Zwischenfinanzierung: kurzfristiges Darlehen mit endfälliger Tilgung, das nach Vorliegen der Steuerbescheide in eine reguläre Baufinanzierung umgewandelt wird.
- Bauspardarlehen: ein zuteilungsreifer Bausparvertrag kann Tilgungssicherheit liefern und das Profil verstärken.
- Familiendarlehen: verzinst oder unverzinst, kann das fehlende Eigenkapital ergänzen.
- Eintragung des Partners in Festanstellung — der Bonität wegen, nicht nur des Einkommens.
- Auf das nächste Steuerjahr warten: oft die günstigste Option, wenn der Kaufdruck es zulässt.
Häufige Fragen
Reicht eine BWA als Einkommensnachweis aus?
Bei einer regulären Baufinanzierung nein — Banken verlangen mindestens zwei abgeschlossene Steuerjahre. Eine BWA ergänzt die offiziellen Steuerdokumente, ersetzt sie aber nicht. Nur bei wenigen Spezialanbietern (oft über Makler) kann eine BWA in Kombination mit Auftragsbestand und vorherigem Werdegang als Hauptnachweis dienen — meist mit Zinsaufschlag.
Ich bin im zweiten Jahr selbstständig, der Bescheid für Jahr 1 liegt vor. Bekomme ich eine Finanzierung?
Mit guten Aussichten ja. ING, DSL Bank und Allianz prüfen Freiberufler ab 2 abgeschlossenen Steuerjahren — für Jahr 2 reicht eine BWA, der Bescheid für Jahr 1 ist Pflicht. Bei Gewerbetreibenden ist die Hürde höher: dort sind meist 3 Jahre nötig, oder ein spezialisierter Makler.
Was passiert, wenn der Steuerbescheid noch nicht da ist?
Banken akzeptieren in dem Fall vorläufige Unterlagen: die fertige EÜR oder Bilanz, die Einkommensteuererklärung samt eingereichter Anlagen, und idealerweise eine Bestätigung des Steuerberaters. Wenn das Finanzamt erkennbar verzögert (Wartezeit > 6 Monate), wird das in der Regel akzeptiert. Bei einer Selbstanzeige oder offenen Prüfung ist Vorsicht geboten.
Ist eine Baufinanzierung im ersten Jahr der Selbstständigkeit möglich?
Sehr eingeschränkt. Realistisch nur bei: (a) Heilberufen mit vorherigem Werdegang, (b) Übernahme einer bestehenden Praxis oder Kanzlei mit dokumentiertem Umsatz, (c) Partner in stabiler Festanstellung mit ausreichendem Einkommen, (d) sehr hohem Eigenkapital (>30 %). In allen anderen Fällen sollte mindestens ein abgeschlossenes Steuerjahr abgewartet werden.
Wie wirkt sich eine Rechtsformänderung (z. B. von Einzelunternehmen zur GmbH) aus?
Banken bewerten dann den Werdegang als kontinuierlich, wenn die Tätigkeit dieselbe bleibt und der Wechsel nachvollziehbar dokumentiert ist. Steuerbescheide aus dem Einzelunternehmen werden weiter anerkannt, dazu die ersten Geschäftsberichte der GmbH. In den ersten 1–2 Jahren nach Wechsel ist die Bewertung trotzdem konservativer, weil keine vergleichbaren GmbH-Jahre vorliegen.
Hilft die Künstlersozialkasse bei kurzer Selbstständigkeit?
Ja, durch zwei Effekte: Erstens prüft die KSK das Mindesteinkommen objektiv, was die SCHUFA-Bewertung unterstützt. Zweitens senkt sie die Sozialabgaben (50 % Beitragszuschuss), was den Anrechnungsfaktor erhöht. Banken bewerten KSK-Mitglieder bei Kreativ- und Publizistikberufen oft besser als andere Selbstständige im gleichen Bereich.
Sollte ich lieber warten oder jetzt teurer finanzieren?
Das hängt von drei Faktoren ab: aktueller Immobilienpreis, Zinsentwicklung und persönliche Lebensplanung. Wenn die Immobilie strategisch wichtig ist und Preise steigen, kann ein höherer Zins durch verhinderte Preissteigerung ausgeglichen werden. Wenn der Markt seitwärts oder fallend tendiert, lohnt sich Warten fast immer. Ein Berater rechnet das individuell durch.
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