Voraussetzung
Eigenkapital für Selbstständige bei der Baufinanzierung
Wie viel Eigenkapital Selbstständige tatsächlich brauchen, was unter Geschäfts- oder Privatvermögen anrechenbar ist, und warum die Eigenkapitalquote bei Selbstständigen wichtiger ist als bei Angestellten.
Eigenkapital ist bei jeder Baufinanzierung wichtig — bei Selbstständigen jedoch doppelt: es senkt nicht nur die Zinsbelastung, sondern beeinflusst auch direkt, wie viele Banken überhaupt prüfen. Eine zu niedrige Eigenkapitalquote ist einer der häufigsten Ablehnungsgründe.
Wie viel Eigenkapital ist nötig?
Faustregeln aus der Vermittlungspraxis (Stand 2025):
- Minimum für die meisten Banken: Kaufnebenkosten (8–13 % je nach Bundesland) plus 10 % vom Kaufpreis.
- Komfortabel: Kaufnebenkosten plus 20 % vom Kaufpreis.
- Beste Konditionen: Kaufnebenkosten plus 30 % oder mehr.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € entspricht das also:
- Minimum: 40.000 € (10 %) + ca. 48.000 € Nebenkosten = ca. 88.000 €
- Komfortabel: 80.000 € + 48.000 € Nebenkosten = ca. 128.000 €
- Optimal: 120.000 € + 48.000 € Nebenkosten = ca. 168.000 €
Kaufnebenkosten im Detail
Kaufnebenkosten werden in der Regel nicht mitfinanziert und müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden. Sie variieren stark nach Bundesland:
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % vom Kaufpreis (Bayern und Sachsen 3,5 %; NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland, Thüringen 6,5 %).
- Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5–2 % vom Kaufpreis.
- Maklercourtage: seit Dezember 2020 maximal 3,57 % (inkl. MwSt.) pro Partei beim Erwerb von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen — wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
- Gutachten, Versicherungen, Umzug nach Bedarf.
Ist eine 110-%-Finanzierung als Selbstständiger möglich?
Theoretisch ja, praktisch sehr eingeschränkt. Eine 110-%-Finanzierung umfasst sowohl den Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten und ist für Selbstständige nur unter strikten Bedingungen verfügbar:
- Sehr hohes, nachweislich stabiles Einkommen
- Mindestens 3 Steuerjahre als Selbstständiger
- Ausgezeichneter SCHUFA-Score
- Idealerweise Partner in Festanstellung
- Zinsaufschlag von 0,5–1 Prozentpunkt gegenüber Standardkonditionen
Die Mehrkosten durch den Zinsaufschlag und die fehlende Tilgungsbasis machen diese Variante meistens unattraktiv. Besser: erst Eigenkapital ansparen oder über Familiendarlehen / KfW-Förderung ergänzen.
Anerkannte Eigenkapitalquellen
- Sparvermögen: Giro-, Tagesgeld-, Festgeld-, Sparkonten — vollständig anrechenbar mit Kontoauszug.
- Wertpapiere und Fonds: ETFs, Aktien, Anleihen, Investmentfonds — anrechenbar zum aktuellen Marktwert (oft mit Sicherheitsabschlag).
- Bausparvertrag: Guthaben anrechenbar; zuteilungsreife Verträge können sogar als Tilgungsersatz dienen.
- Lebens- oder Rentenversicherung mit Rückkaufswert: in der Regel anrechenbar (Sicherheitsabschlag).
- Bestehende Immobilie: Verkaufserlös oder lastenfreier Wert kann anrechenbar sein — auch als Beleihungsobjekt für ein zusätzliches Darlehen.
- Schenkung von Verwandten: anrechenbar mit notariellem Schenkungsvertrag oder Schenkungsbestätigung. Schenkungsfreibeträge nutzen (z. B. 400.000 € pro Kind und Elternteil alle 10 Jahre).
- Privatdarlehen von Verwandten: möglich, aber als Verbindlichkeit gewertet — reduziert das anrechenbare Einkommen.
- Eigenleistung („Muskelhypothek"): beim Neubau anrechenbar bis ca. 10–15 % der Bausumme, wenn die Leistung handwerklich realistisch ist.
Geschäftsvermögen als Eigenkapital?
Hier sind Banken zurückhaltend. Liquide Mittel auf dem Geschäftskonto werden nur anerkannt, wenn nachweisbar ist, dass sie nicht für den laufenden Betrieb benötigt werden. Praktische Regel:
- Privates Sparkonto / Privatentnahmen: uneingeschränkt anrechenbar.
- Geschäftskonto: teilweise anrechenbar, wenn ein überdurchschnittlich hoher Kontostand über Monate stabil ist und ein steuerlicher Spielraum für Privatentnahmen besteht.
- Anlagevermögen (Maschinen, Fahrzeuge): nicht anrechenbar.
- Forderungen, Lagerbestand: nicht anrechenbar.
Besser: rechtzeitig vor der Antragstellung Privatentnahmen ansparen und auf ein privates Konto verlagern. Das vereinfacht den Nachweis und vermeidet Rückfragen zur Geschäftsliquidität.
KfW-Förderung als Eigenkapital-Ergänzung
Die staatliche KfW-Bank bietet mehrere Programme, die das nötige Eigenkapital indirekt reduzieren:
- Wohneigentumsprogramm (124): bis 100.000 € zinsgünstiges Darlehen für den Kauf oder Bau selbstgenutzter Immobilien.
- Klimafreundlicher Neubau (297/298): bis 150.000 € für energetisch hochwertige Neubauten.
- Sanierung zum Effizienzhaus (261): bis 150.000 € für die Sanierung von Bestandsimmobilien.
- Programme der KfW-Förderprodukte für Familien (300): vergünstigt für Familien mit Kindern unter bestimmten Einkommensgrenzen.
KfW-Darlehen werden parallel zur Bankfinanzierung beantragt und reduzieren den effektiven Zinssatz spürbar. Sie ersetzen aber kein echtes Eigenkapital — die Mindestanforderung der Bank an die Eigenkapitalquote bleibt bestehen.
Häufige Fragen
Reichen 10 % Eigenkapital für eine Baufinanzierung als Selbstständiger?
Knapp. Mit 10 % Eigenkapital plus den Kaufnebenkosten finden Selbstständige bei mehreren Banken eine Finanzierung — ING, DSL Bank und Volksbanken nehmen das ab. Die Zinskonditionen sind aber spürbar schlechter als bei 20 %. Außerdem reduziert sich die Bankauswahl: Commerzbank und einige andere fordern 20 % als Untergrenze. Bei kurzer Selbstständigkeit oder Gewerbe sollten 20 % das Ziel sein.
Werden Gold, Kryptowährungen oder Sammlungen als Eigenkapital anerkannt?
Gold und Edelmetalle: ja, mit Bewertungsabschlag und Verkaufsnachweis. Kryptowährungen: zunehmend, aber mit hohen Abschlägen (oft nur 50 % vom Marktwert anerkannt) und nur, wenn der Bestand schon längere Zeit gehalten wird. Sammlungen (Kunst, Uhren, Oldtimer): in der Regel nicht, weil schwer bewertbar und nicht liquide.
Kann ich Eigenkapital aus dem Geschäftsvermögen entnehmen?
Ja, durch Privatentnahmen. Bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften sind Entnahmen jederzeit möglich — sie reduzieren das Eigenkapital im Betrieb, sind aber steuerlich neutral (Steuern werden auf den Gewinn fällig, nicht auf die Entnahme). Bei einer GmbH erfolgt die Entnahme über Gehalt oder Gewinnausschüttung mit entsprechender Besteuerung. Banken erwarten, dass die Entnahme rechtzeitig (3–6 Monate vor Antragstellung) auf ein privates Konto verlagert wird.
Was zählt als Eigenkapital, wenn ich eine bestehende Immobilie habe?
Der lastenfreie Anteil (Verkehrswert minus Restschuld). Wenn die Bestandsimmobilie verkauft wird, fließt der Erlös als Eigenkapital ein. Bei Beibehaltung kann sie als zusätzliche Sicherheit dienen und ein nachrangiges Darlehen ermöglichen. Banken bewerten dann den Beleihungswert mit einem konservativen Abschlag.
Wie wird eine Schenkung als Eigenkapital eingebracht?
Mit notariellem Schenkungsvertrag oder einer schriftlichen Schenkungsbestätigung. Die Zahlung muss nachweisbar auf das Empfängerkonto erfolgt sein. Innerhalb der gesetzlichen Schenkungsfreibeträge (z. B. 400.000 € pro Kind und Elternteil alle 10 Jahre) fällt keine Schenkungsteuer an. Banken akzeptieren auch zinslose Familiendarlehen, werten sie aber als Verbindlichkeit, was die Kreditrate reduziert.
Lohnt sich der KfW-Wohneigentumskredit für Selbstständige?
Ja, fast immer. Das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) bietet bis zu 100.000 € zu Zinssätzen, die deutlich unter den Marktkonditionen liegen. Es wird parallel zur Hauptfinanzierung gewährt und reduziert den effektiven Mischzins um 0,1–0,3 Prozentpunkte. Voraussetzung: Eigennutzung der Immobilie. Antrag läuft über die finanzierende Bank.
Hilft mein Bausparvertrag bei der Baufinanzierung?
Ja — wenn er zuteilungsreif ist. Ein zugeteilter Bausparvertrag liefert das Guthaben als Eigenkapital und das Bauspardarlehen als Tilgungsersatz: in der Hauptfinanzierung wird endfällig getilgt, der Bausparvertrag übernimmt die laufende Rückzahlung. Das ist besonders bei Selbstständigen attraktiv, weil es Zinssicherheit über Jahrzehnte schafft. Nachteil: Bausparen ist unter aktuellen Bedingungen meist nicht rentabel — die Rechnung muss individuell aufgestellt werden.
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