Wie viele Jahre Bilanz?
Standard: drei vollständige Geschäftsjahre. Manche Banken akzeptieren zwei, einige wenige sogar ein Jahr — mit Aufschlägen beim Zinssatz.
Baufinanzierung für Selbstständige
Baufinanzierung als Selbstständiger ist möglich. Wir zeigen wie.
Unregelmäßiges Einkommen, zwei Jahre Bilanz, Mischung aus Selbstständigkeit und Festanstellung: Hier siehst du, welche Banken in Deutschland Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler überhaupt prüfen, mit welchen Kriterien sie rechnen und welche Finanzierungssumme realistisch ist.
- BaFin-regulierte Berater
- Spezialisten für Selbstständige
- Banken-Vergleich nach Profil
Rechner
Maximale Baufinanzierung als Selbstständiger
Indikative Schätzung nach dem Durchschnittskriterium (Bankenmehrheit) und dem konservativen Worst-Case-Kriterium. Kein verbindliches Angebot.
~3,6 Mio.
Selbstständige in Deutschland
2–3 J.
Mindestanforderung der meisten Banken
0 €
Beratungskosten — kostenfreie Erstberatung
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Mikrozensus 2023 — destatis.de
Warum es schwierig ist
Selbstständige werden anders bewertet als Angestellte
Banken sehen schwankendes Einkommen als Risiko. Drei Punkte entscheiden in der Praxis darüber, ob eine Baufinanzierung überhaupt zustande kommt.
Wie wird das Einkommen berechnet?
Einige Banken rechnen mit dem Durchschnitt der letzten drei Jahre, andere konservativ mit dem schwächsten Jahr. Der Unterschied: oft 100.000 € Finanzierung.
Freiberufler oder Gewerbe?
Freiberufler (Ärzte, Anwälte, IT) erhalten oft bessere Konditionen als Gewerbetreibende. Der Status entscheidet, welche Banken in Frage kommen.
So funktioniert es
In drei Schritten zur passenden Baufinanzierung
Vom Rechner bis zum konkreten Bankangebot — ohne Verpflichtung, ohne Bonitätsabfrage in dieser Phase.
- 1
Profil eingeben
Drei Jahre Gewinn, Tätigkeitsart, Partner-Einkommen, Eigenkapital. Dauert weniger als zwei Minuten.
- 2
Realistische Spanne sehen
Du erhältst zwei Werte: was die Mehrheit der Banken rechnet und was im Worst-Case-Szenario möglich ist.
- 3
Mit Spezialist sprechen
Wenn die Zahl passt, übernimmt ein BaFin-regulierter Berater den Banken-Vergleich und die Anfrage. Kostenfrei, unverbindlich.
Typische Konstellationen
Drei typische Ausgangslagen
Illustrative Profile zur Einordnung — keine echten Einzelfälle und keine Garantie. Jede Finanzierung hängt von der individuellen Bonitätsprüfung der Bank ab.
IT-Freelancer, Berlin. Zwei Jahre selbstständig, 62.000 € Schnitt. Nach Ablehnung bei der Hausbank Finanzierung über eine spezialisierte Online-Bank.
IT-Freelancer
Berlin · 2 Jahre selbstständig
Heilpraktikerin, Hamburg. Drei Jahre Praxis plus Festanstellung des Partners. Zwei Banken haben gleichzeitig konkurrierende Angebote unterbreitet.
Heilpraktikerin
Hamburg · Partner in Festanstellung
Gewerbetreibender, Handwerk, München. Drei Jahre Bilanz, 15 % Eigenkapital. Nur eine Bank akzeptierte, dafür mit Standardkonditionen statt Risikoaufschlag.
Handwerksbetrieb
München · 3 Jahre Bilanz
Nach Profil
Finde deinen Fall
Die Bewertung hängt stark von deinem Profil ab. Steig dort ein, wo deine Situation am besten passt — jede Seite erklärt Kriterien, Banken und Strategie im Detail.
FreiberuflerÄrzte, Anwälte, IT, Berater — oft fast wie Angestellte bewertet.GewerbetreibendeStrengere Prüfung, Gewerbesteuer, Bilanz-Kennzahlen.Mit Partner in FestanstellungDas stabile Gehalt des Partners ist der größte Hebel.Erst 1–2 Jahre selbstständigWas mit kurzer Historie trotzdem geht.EigenkapitalWie viel nötig ist und was als Eigenkapital zählt.Bonität & SCHUFAWie Banken die Kreditwürdigkeit bewerten.VoraussetzungenWas Banken verlangen, bevor sie überhaupt prüfen.Unterlagen-ChecklisteSteuerbescheide, EÜR, BWA — was in die Mappe gehört.Antrag abgelehnt?Die sechs häufigsten Gründe — und der nächste Schritt.
Welche Banken machen das?
Selbstständigenfreundliche Banken
Von rund 600 Banken in Deutschland finanzieren nur etwa 50–80 Selbstständige aktiv. Eine Auswahl der zugänglichsten Häuser — die vollständige Tabelle mit allen Kriterien findest du im Bankenvergleich.
| Bank | Einkommensmethode | Mindestens |
|---|---|---|
| ING | Durchschnitt (3 Jahre) | 2 Steuerjahre |
| Allianz Lebensversicherung | Schlechtestes Jahr | 2 Steuerjahre |
| DSL Bank | Durchschnitt (3 Jahre) | 2 Steuerjahre |
Häufige Fragen zur Baufinanzierung als Selbstständiger
Bekomme ich als Selbstständiger überhaupt eine Baufinanzierung?
Ja. Banken bewerten Selbstständige nicht grundsätzlich schlechter, sie prüfen nur strenger und individueller. Mit zwei bis drei abgeschlossenen Steuerjahren, solider Bonität und ausreichend Eigenkapital ist eine Finanzierung gut erreichbar — Freiberufler oft zu fast denselben Konditionen wie Angestellte.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens 10 % vom Kaufpreis, üblich sind 20–30 %. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten (8–13 %), die idealerweise ebenfalls aus Eigenkapital gedeckt sind.
Ab wie vielen Jahren Selbstständigkeit geht es?
Die meisten Banken verlangen zwei bis drei abgeschlossene Steuerjahre. Freiberufler werden teils ab dem zweiten Jahr akzeptiert, Gewerbetreibende meist ab dem dritten.
Was kostet die Beratung?
Die Erstberatung über einen unabhängigen, BaFin-regulierten Baufinanzierungsberater ist kostenfrei und unverbindlich. Die Vergütung erfolgt im Erfolgsfall über die finanzierende Bank.
Spezialisierter Berater für Selbstständige — kostenfrei und unverbindlich
Vermittlung über einen unabhängigen, BaFin-regulierten Baufinanzierungsberater. Er kennt die Banken, die Selbstständige aktiv annehmen, und prüft dein Profil vor jeder Anfrage.