FAQ
Baufinanzierung für Selbstständige: 25 Fragen & Antworten
Die häufigsten Fragen rund um die Baufinanzierung als Selbstständiger — kompakt beantwortet und mit Verweisen auf die ausführlichen Ratgeber.
Du suchst die Antwort auf eine konkrete Frage? Hier sind die wichtigsten gesammelt. Für die Tiefe verweisen die Antworten auf die jeweiligen Ratgeber — oder du rechnest dein Profil direkt im Rechner durch.
Voraussetzungen & Ablauf
Bekomme ich als Selbstständiger überhaupt eine Baufinanzierung?
Ja. Banken bewerten Selbstständige nicht grundsätzlich schlechter, sie prüfen strenger. Mit zwei bis drei abgeschlossenen Steuerjahren, solider Bonität und ausreichend Eigenkapital ist eine Finanzierung gut erreichbar — Freiberufler oft fast wie Angestellte.
Ab wie vielen Jahren Selbstständigkeit geht es?
Die meisten Banken verlangen zwei bis drei abgeschlossene Steuerjahre. Freiberufler werden teils ab dem zweiten Jahr akzeptiert (ING, DSL Bank), Gewerbetreibende meist ab dem dritten. Mit nur einem Jahr ist es nur über Spezialanbieter realistisch.
Was sind die Voraussetzungen?
Abgeschlossene Steuerjahre, aktuelle BWA, ausreichend Eigenkapital, saubere Bonität und eine tragbare Rate (Kapitaldienstfähigkeit). Die vollständige Liste steht unter Voraussetzungen.
Welche Unterlagen brauche ich?
Einkommensteuerbescheide und EÜR/Bilanz der letzten 2–3 Jahre, aktuelle BWA, Schufa-Selbstauskunft, Kontoauszüge, Eigenkapital- und Objektunterlagen. Details in der Unterlagen-Checkliste.
Wie lange dauert der Prozess?
Bei vollständigen Unterlagen liegt ein erstes Angebot in 2–5 Werktagen vor, die Zusage meist in 2–4 Wochen. Bis zur Auszahlung nach Notartermin vergehen weitere Wochen.
Brauche ich einen Berater oder kann ich direkt zur Bank?
Beides ist möglich. Ein spezialisierter Berater kennt die Banken, die zum Profil passen, und vermeidet Schufa-belastende Mehrfachanfragen — gerade bei schwierigen Profilen ein klarer Vorteil.
Wie berechnet die Bank mein Einkommen?
Aus dem Durchschnitt (oder dem schlechtesten Jahr) der letzten 2–3 Steuerjahre, abzüglich eines pauschalen Abschlags von 30–36 %. Das Ergebnis ist das anrechenbare Nettoeinkommen. Mehr unter Einkommensberechnung.
Wie viel Baufinanzierung bekomme ich?
Grob: anrechenbares Monatseinkommen × 35 % = Maximalrate; diese × 206,9 ergibt das Darlehen (bei 3,8 % Zins + 2 % Tilgung). Plus Eigenkapital ergibt den Kaufpreis. Genauer im Rechner.
Was ist der Unterschied zwischen Durchschnitts- und Worst-Case-Methode?
Die Durchschnittsmethode (ING, DSL Bank) mittelt die letzten Jahre, die Worst-Case-Methode (Allianz) nimmt das schwächste. Bei schwankendem Einkommen kann der Unterschied beim Darlehen sechsstellig sein.
Warum bekomme ich weniger als ein Angestellter mit gleichem Brutto?
Weil die Bank 30–36 % vom Gewinn abzieht und bei schwankendem Einkommen konservativ rechnet. Ein festes Nettogehalt ist planbarer. Mehr im Vergleich Selbstständige vs. Angestellte.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens die Kaufnebenkosten (8–13 %) plus 10 % vom Kaufpreis; üblich und konditionsverbessernd sind 20–30 %. Details im Eigenkapital-Ratgeber.
Geht es auch ohne Eigenkapital?
Nur mit sehr starkem Profil und Zinsaufschlag (0,3–0,8 Prozentpunkte). Für die meisten ist es günstiger, erst Eigenkapital aufzubauen. Siehe Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Was zählt als Eigenkapital?
Sparvermögen, Wertpapiere (mit Abschlag), Bausparguthaben, Schenkungen und teils Eigenleistung (Muskelhypothek). Geschäftsvermögen nur eingeschränkt.
Welche Banken finanzieren Selbstständige?
Von rund 600 Banken nur etwa 50–80 aktiv. Selbstständigenfreundlich sind u. a. ING, Allianz und DSL Bank; für Heilberufe die apoBank. Die Vergleichstabelle zeigt alle Kriterien.
Welche Bank ist die beste?
Es gibt keine pauschal beste Bank — es hängt von Beruf, Einkommensmuster, Region und Eigenkapital ab. Freiberufler ab 2 Jahren: ING/DSL Bank; Heilberufe: apoBank; etablierte Gewerbetreibende: regionale Sparkasse/Volksbank.
Was tun, wenn eine Bank ablehnt?
Nicht wahllos weiter anfragen (Schufa). Erst den Grund klären, gezielt nachbessern und eine passende Bank wählen. Mehr unter Baufinanzierung abgelehnt: was tun.
Welchen Schufa-Score brauche ich?
Keine offizielle Schwelle. Im neuen System (100–999, seit 2026) gilt ab 709 Punkten „gut“, ab 776 „hervorragend“. Wichtiger als die Zahl ist das Fehlen von Negativeinträgen.
Geht eine Finanzierung trotz Schufa-Eintrag?
Das hängt vom Eintrag ab. Erledigte/fehlerhafte Einträge lassen sich entfernen; bei echten Negativmerkmalen wird es schwer, ist aber mit Eigenkapital und Partnereinkommen nicht ausgeschlossen.
Wie wirkt sich schwankendes Einkommen aus?
Mit der richtigen Bank (Durchschnittsmethode) und einer positiven aktuellen BWA gut beherrschbar. Schwankungen sind bei Selbstständigen der Normalfall — die Bankwahl ist entscheidend.
Kann ich KfW-Förderung nutzen?
Ja, uneingeschränkt bei Erfüllung der Programmkriterien. Der Antrag läuft vor Vorhabenbeginn über die Bank. Siehe KfW-Förderung für Selbstständige.
Lohnt sich Wohn-Riester?
Nur für rentenversicherungspflichtige Selbstständige (z. B. Handwerker, KSK) oder mittelbar über den Ehepartner. Sonst ist die KfW der wirksamere Hebel.
Bin ich Freiberufler oder Gewerbetreibender?
Das entscheidet das Finanzamt (§ 18 vs. § 15 EStG). Freiberufler zahlen keine Gewerbesteuer und werden günstiger bewertet (~70 % statt ~64 % Anrechnung). Mehr im Vergleich.
Hilft ein Partner in Festanstellung?
Sehr. Das feste Gehalt wird voll angerechnet und ist der stärkste einzelne Hebel — es nimmt der Bank das Risiko des schwankenden Selbstständigen-Einkommens.
Was kostet die Beratung?
Die Vermittlung an einen unabhängigen, BaFin-regulierten Berater ist für dich kostenfrei; vergütet wird er im Erfolgsfall über die Bank.
Sind die Zinsen für Selbstständige höher?
Oft ein kleiner Aufschlag (~0,1 Prozentpunkte), bei starken Freiberufler-Profilen kaum spürbar. Den größten Einfluss hat ohnehin der Beleihungsauslauf, nicht der Status.
Nach Themen vertiefen
- Grundlagen: Leitfaden, Voraussetzungen, Unterlagen
- Rechnen: Rechner, Einkommensberechnung, Wie viel bekomme ich?
- Banken & Förderung: Bankenvergleich, Förderung
- Schwierige Fälle: trotz Hürden, abgelehnt — was tun?
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