Vergleich
Baufinanzierung: Selbstständige vs. Angestellte
Die Immobilie kostet gleich viel — der Weg dorthin ist für Selbstständige aufwendiger. Wo genau die Unterschiede liegen und was sie praktisch bedeuten.
Banken behandeln Selbstständige nicht grundsätzlich schlechter — sie prüfen nur strenger und individueller, weil das Einkommen weniger planbar ist. Der direkte Vergleich zeigt, wo die fünf Hauptunterschiede liegen.
| Selbstständige | Angestellte | |
|---|---|---|
| Einkommensnachweis | 2–3 Steuerbescheide + EÜR/Bilanz + BWA | letzte Gehaltsabrechnungen |
| Einkommensbewertung | Durchschnitt/Worst-Case minus 30–36 % | Nettogehalt direkt |
| Mindestdauer | 2–3 abgeschlossene Jahre | nach der Probezeit |
| Eigenkapital (üblich) | 20–30 % | 10–20 % |
| Zinsaufschlag | oft ~0,1 pp (profilabhängig) | kein Aufschlag |
| Bearbeitung | aufwendiger, mehr Rückfragen | schneller, standardisiert |
Warum der Unterschied?
Der Kern ist die gesetzlich verlangte Kreditwürdigkeitsprüfung: Banken müssen die dauerhafte Zahlungsfähigkeit nachweisen. Ein festes Gehalt lässt sich leicht prognostizieren, ein schwankender Gewinn nicht — deshalb der längere Nachweiszeitraum, die konservative Bewertung und die pauschalen Abschläge. Details in der Einkommensberechnung.
Wie Selbstständige den Nachteil ausgleichen
- Richtige Bank wählen: Durchschnittsmethode statt Worst-Case bei Schwankungen.
- Mehr Eigenkapital: senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zins.
- Partner in Festanstellung: bringt die Planbarkeit eines Gehalts ins Profil.
- Saubere, vollständige Unterlagen: verkürzen die Bearbeitung spürbar.
Mit gutem Profil zahlen Freiberufler am Ende oft fast die gleichen Zinsen wie Angestellte.
Häufige Fragen
Zahlen Selbstständige immer höhere Zinsen?
Nicht zwingend. Es gibt häufig einen kleinen Risikoaufschlag von rund 0,1 Prozentpunkten, aber bei starken, stabilen Freiberufler-Profilen mit ausreichend Eigenkapital verschwindet er praktisch. Den größten Einfluss auf den Zins hat ohnehin der Beleihungsauslauf, nicht der Status.
Brauchen Selbstständige mehr Eigenkapital als Angestellte?
Tendenziell ja. Während bei Angestellten 10–20 % üblich sind, werden Selbstständigen 20–30 % empfohlen — auch, um den Beleihungsauslauf zu senken und das höhere wahrgenommene Risiko auszugleichen.
Ist der Hauskauf als Selbstständiger aussichtslos?
Nein, im Gegenteil. Es ist nur aufwendiger und erfordert bessere Vorbereitung. Mit zwei bis drei Steuerjahren, solider Bonität und genügend Eigenkapital ist eine Baufinanzierung für Selbstständige gut erreichbar.
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