Spezialfall
Baufinanzierung für Selbstständige ohne Eigenkapital
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist für Selbstständige möglich, aber selten und teuer. Wann sie funktioniert, was der Zinsaufschlag kostet und welche Wege oft sinnvoller sind.
„Ohne Eigenkapital“ kann zweierlei bedeuten: eine 100-%-Finanzierung (der Kaufpreis wird voll finanziert, die Kaufnebenkosten zahlst du selbst) oder eine 110-%-Finanzierung (auch die Nebenkosten kommen ins Darlehen). Beides ist für Selbstständige der anspruchsvollste Fall — möglich, aber an strenge Bedingungen geknüpft.
Wann eine Vollfinanzierung funktionieren kann
- Sehr gutes, stabiles Einkommen über mindestens 3 Steuerjahre.
- Ausgezeichnete Bonität ohne Negativeinträge (siehe SCHUFA & Bonität).
- Partner in Festanstellung als Stabilitätsanker — oft der entscheidende Faktor.
- Werthaltige Immobilie in guter Lage (niedriges Risiko für die Bank).
Was es kostet
Ohne Eigenkapital steigt der Beleihungsauslauf auf 100 % und mehr — und damit der Zinsaufschlag deutlich. Je nach Profil sind 0,3–0,8 Prozentpunkte über dem Bestzins üblich. Über die Laufzeit summiert sich das zu einem fünfstelligen Betrag. Hinzu kommt: ohne Eigenkapital dauert die Entschuldung länger, die Restschuld bleibt bei Verkauf riskanter.
Bessere Alternativen prüfen
- Eigenkapital aufbauen: schon 10–15 % verbessern Zugang und Zins erheblich.
- Familiendarlehen oder Schenkung: ersetzt fehlendes Eigenkapital (siehe Eigenkapital-Ratgeber).
- KfW-Programme: senken den Mischzins und damit den effektiven Eigenkapitalbedarf (KfW-Förderung).
- Mehr Sicherheiten: eine bestehende Immobilie als zusätzliche Sicherheit kann den Beleihungsauslauf senken.
Häufige Fragen
Kann ich als Selbstständiger ohne Eigenkapital finanzieren?
Grundsätzlich ja, aber nur mit sehr starkem Profil: hohes, stabiles Einkommen über mindestens drei Jahre, ausgezeichnete SCHUFA, idealerweise ein Partner in Festanstellung. Rechne mit einem Zinsaufschlag von 0,3–0,8 Prozentpunkten. Für die meisten ist es günstiger, erst etwas Eigenkapital aufzubauen.
Was ist der Unterschied zwischen 100- und 110-Prozent-Finanzierung?
Bei 100 % finanziert die Bank den Kaufpreis, du zahlst die Kaufnebenkosten (8–13 %) selbst. Bei 110 % werden auch die Nebenkosten mitfinanziert — das ist die teuerste Variante und für Selbstständige besonders schwer zu bekommen.
Welche Banken machen Vollfinanzierungen für Selbstständige?
Pauschal lässt sich das nicht sagen — es ist immer eine Einzelfallentscheidung abhängig vom Profil. Spezialisierte Berater kennen die wenigen Banken, die solche Profile prüfen, und können vorab realistisch einschätzen, ob es klappt.
Realistisch prüfen lassen, ob es ohne Eigenkapital geht
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