Wie Banken das Einkommen von Selbstständigen berechnen

Welche Einkommensunterlagen zählen?

Ausgangspunkt sind Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen, Steuererklärungen und Steuerbescheide. Eine aktuelle BWA ergänzt die abgeschlossenen Zeiträume. Die konkrete Liste kommt vom Anbieter; die öffentlichen Unterlagenlisten von ING und Commerzbank zeigen, warum eine einzelne Umsatzangabe nicht genügt.

Durchschnitt und schwaches Jahr richtig einordnen

Der arithmetische Durchschnitt hilft, mehrere Geschäftsjahre zu beschreiben. Ein schwaches Jahr zeigt zusätzlich, wie groß die Schwankung ist. Beides sind nützliche Planungsgrößen, aber keine verlässlich zuordenbaren Bankmethoden. Die ING nennt in ihren veröffentlichten Kriterien das Niederstwertprinzip. Die frühere Zuordnung „ING/DSL = Durchschnitt, Allianz = schlechtestes Jahr“ wird deshalb nicht fortgeführt.

Bei angenommenen Gewinnen von 40.000, 70.000 und 65.000 Euro beträgt der Durchschnitt 58.333 Euro und das Minimum 40.000 Euro. Diese Rechnung ist nachvollziehbar. Daraus folgt noch kein Nettoeinkommen und keine bestimmte Kreditsumme.

Keine festen 70- oder 64-Prozent-Faktoren

Steuern, Kranken- und Pflegeversicherung, Altersvorsorge und Rücklagen unterscheiden sich nach Haushalt und Tätigkeit. Ein pauschaler Faktor für Freiberufler oder Gewerbetreibende ist kein bestätigter allgemeiner Bankstandard. Bei Gewerbesteuer sind außerdem Freibeträge und eine mögliche Einkommensteuerermäßigung zu beachten; sie darf nicht pauschal als zusätzliche Belastung angesetzt werden.

Eine Rate aus der Haushaltsrechnung ableiten

Beginne mit dauerhaft verfügbaren Einnahmen nach betrieblichen Kosten, Steuern und Sozialvorsorge. Ziehe Lebenshaltung, Unterhalt, bestehende Kredite, laufende Wohnkosten und angemessene Reserven ab. Prüfe dabei auch Monate mit geringerer Auslastung. Dieselben Kosten dürfen nicht zweimal abgezogen werden, aber keine Verpflichtung darf nur deshalb fehlen, weil sie jährlich statt monatlich anfällt.

Die daraus gewählte Rate ist eine Planungsvorgabe. Die Bank kann bei ihrer Prüfung andere Einnahmen oder Ausgaben ansetzen. Ein pauschaler Anteil am Gewinn oder eine starre Belastungsquote ersetzt diese Prüfung nicht.

Rechne dein Szenario im Baufinanzierungsrechner und ergänze es mit der Unterlagenliste. Der Rechner prüft keine Bankannahme.