Lexikon

Lexikon: Baufinanzierung für Selbstständige von A–Z

Die wichtigsten Begriffe der Baufinanzierung für Selbstständige — kurz und verständlich erklärt, mit Verweisen auf die ausführlichen Ratgeber.

Aktualisiert: 11. September 2026

Annuitätendarlehen: Das Standarddarlehen der Baufinanzierung: Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die Zinsbindung konstant und setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Mit sinkender Restschuld steigt der Tilgungsanteil. Mehr dazu →
Beleihungswert: Vorsichtige, langfristig ausgerichtete Immobilienbewertung. Kein pauschaler Abschlag vom Kaufpreis; das konkrete Bewertungsverfahren zählt.
Beleihungsauslauf: Verhältnis des zu berücksichtigenden Kreditbetrags zum angesetzten Immobilienwert. Bezugswert und Konditionsstufen beim Anbieter klären. Mehr dazu →
Bonität: Kreditwürdigkeit aus Sicht der Bank: Zahlungshistorie, Einkommensstabilität, Vermögen und Branchenrisiko. Bei Selbstständigen tiefer geprüft als bei Angestellten. Mehr dazu →
Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA): Monatliche Auswertung des Steuerberaters zur laufenden Ertragslage. Für Banken das wichtigste Dokument zur Beurteilung des aktuellen Geschäftsjahres, ergänzend zu den Steuerbescheiden.
Bilanz / Jahresabschluss: Gegenüberstellung von Vermögen und Schulden. Ob Bilanzierungspflicht besteht, hängt unter anderem von Rechtsform, Handelsrecht und § 141 AO ab.
Durchschnittsmethode: Arithmetisches Mittel mehrerer Einkommensjahre. Nützliche Planungsgröße, aber keine hier nachgewiesene Mehrheitsregel der Banken. Mehr dazu →
Effektiver Jahreszins: Der Gesamtkostensatz pro Jahr inklusive der meisten Nebenkosten — die gesetzliche Vergleichsgröße nach Preisangabenverordnung (PAngV). Höher als der Sollzins. Mehr dazu →
Eigenkapitalquote: Anteil eigener Mittel an der jeweiligen Bezugsgröße. Eine allgemeine Mindestquote für alle Selbstständigen ist nicht belegt; Nebenkosten und Reserven zusätzlich planen. Mehr dazu →
ESIS-Merkblatt: Europäisches Standardisiertes Merkblatt (§ 491a BGB): vorvertragliche Pflichtinformation, die alle wesentlichen Kreditkonditionen vergleichbar darstellt. Mehr dazu →
Einnahmenüberschussrechnung (EÜR): Vereinfachte Gewinnermittlung (Einnahmen minus Ausgaben). Für Freiberufler und kleinere Gewerbetreibende unterhalb der Bilanzierungsgrenze zulässig; von Banken als Einkommensnachweis akzeptiert.
Forward-Darlehen: Sichert heute den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu rund 5 Jahren beginnt — gegen einen Forward-Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Mehr dazu →
Freiberufler (§ 18 EStG): Freie Berufe und andere selbstständige Tätigkeiten nach § 18 EStG. Die tatsächliche Tätigkeit und weitere gesetzliche Voraussetzungen bestimmen die Einordnung. Mehr dazu →
Gewerbesteuer: Kommunale Steuer auf den Gewerbeertrag. Freibeträge und eine mögliche Einkommensteuerermäßigung nach § 35 EStG sind bei der persönlichen Belastung zu beachten.
Gewerbetreibender (§ 15 EStG): Selbstständige mit Gewerbebetrieb (Handwerk, Handel, Gastronomie). Gewerbesteuerpflichtig, oft strenger geprüft als Freiberufler. Mehr dazu →
Grunderwerbsteuer: Einmalige Steuer beim Immobilienkauf, je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises. Teil der Kaufnebenkosten und in der Regel aus Eigenkapital zu zahlen.
Grundschuld: Im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht zugunsten der Bank. Sie sichert das Darlehen ab und erlaubt im Ernstfall die Zwangsverwertung der Immobilie.
Kapitaldienstfähigkeit: Fähigkeit, Zins und Tilgung dauerhaft aus verfügbaren Einnahmen zu tragen. Individuelle Haushaltsrechnung statt allgemeiner Prozentgrenze. Mehr dazu →
Kaufnebenkosten: Zusätzliche Erwerbskosten, insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Makler. Nach Bundesland und Vertrag berechnen.
KfW-Förderung: Zinsgünstige Förderdarlehen der staatlichen KfW (z. B. Programme 124, 297/298, 300). Selbstständige sind gleichermaßen antragsberechtigt; Antrag vor Vorhabenbeginn über die finanzierende Bank.
Künstlersozialkasse (KSK): Die Künstlersozialkasse führt die Sozialversicherung selbstständiger Künstler und Publizisten nach den gesetzlichen Voraussetzungen durch. Kein Nachweis einer Bankannahme oder eines besseren SCHUFA-Scores.
SCHUFA: Größte Auskunftei Deutschlands. Seit 2026 einheitlicher Score von 100–999; ab 709 Punkten „gut“, ab 776 „hervorragend“. Mehr dazu →
Sollzins: Vertraglicher Zinssatz des Darlehens. Für den Kostenvergleich zusätzlich den effektiven Jahreszins und die konkreten Vertragsbedingungen prüfen. Mehr dazu →
Sondertilgung: Zusätzliche Rückzahlung neben den laufenden Raten. Umfang, Termine und mögliche Kosten richten sich nach dem Vertrag.
Tilgung / Tilgungssatz: Der Anteil der Rate, der die Schuld zurückführt. Üblicher Startwert sind 2 % p. a.; höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich.
Vorfälligkeitsentschädigung: Mögliche Entschädigung bei vorzeitiger Ablösung. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlaubt grundsätzlich nach zehn Jahren seit vollständigem Darlehensempfang eine Kündigung mit sechs Monaten Frist; spätere Vereinbarungen können den Zeitpunkt verschieben.
Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR): EU-Vorgabe (seit 2016 in deutschem Recht), die Banken zu einer strengen Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet — auf Basis der Zahlungsfähigkeit, nicht des Immobilienwerts. Mehr dazu →
Wohn-Riester: Förderung selbstgenutzten Wohneigentums nach den geltenden Altersvorsorgeregeln, mit späteren Steuerfolgen. Für neue Förderregeln ab 2027 den Übergang gesondert prüfen.
Worst-Case-Methode: Konservative Einkommensberechnung mancher Banken, die das schwächste der letzten Jahre ansetzt. Nachteilig bei stark schwankenden Gewinnen. Mehr dazu →
Zinsbindung: Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist (üblich 5–20 Jahre). Längere Bindung bedeutet mehr Planungssicherheit, meist gegen einen Zinsaufschlag. Mehr dazu →

Du suchst einen Begriff, der hier fehlt? Die zentralen Themen sind ausführlich im Leitfaden für Selbstständige erklärt — oder direkt mit dem Rechner ausprobieren.

Mit einem Spezialisten für Selbstständige sprechen

Du möchtest deine Möglichkeiten persönlich besprechen? Über unseren Partnerlink gelangst du zu einem externen Anbieter. Kläre dort, ob dein Profil betreut wird und welche Bedingungen für die Beratung gelten.

Beratung anfragen

Externer Anbieter
Individuelle Prüfung
Partnerlink: Vergütung möglich