Lexikon
Lexikon: Baufinanzierung für Selbstständige von A–Z
Die wichtigsten Begriffe der Baufinanzierung für Selbstständige — kurz und verständlich erklärt, mit Verweisen auf die ausführlichen Ratgeber.
- Annuitätendarlehen
- Das Standarddarlehen der Baufinanzierung: Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die Zinsbindung konstant und setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Mit sinkender Restschuld steigt der Tilgungsanteil. Mehr dazu →
- Beleihungswert
- Der Wert, den die Bank einer Immobilie dauerhaft und im Notverkauf zutraut — meist 5–10 % unter dem Kaufpreis (Sicherheitsabschlag). Grundlage für die Risikobewertung des Kredits.
- Beleihungsauslauf
- Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert in Prozent. Je niedriger (z. B. unter 60 %), desto besser die Zinskonditionen. Bei Selbstständigen mit wenig Eigenkapital steigt der Beleihungsauslauf und damit der Zinsaufschlag. Mehr dazu →
- Bonität
- Kreditwürdigkeit aus Sicht der Bank: Zahlungshistorie, Einkommensstabilität, Vermögen und Branchenrisiko. Bei Selbstständigen tiefer geprüft als bei Angestellten. Mehr dazu →
- Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
- Monatliche Auswertung des Steuerberaters zur laufenden Ertragslage. Für Banken das wichtigste Dokument zur Beurteilung des aktuellen Geschäftsjahres, ergänzend zu den Steuerbescheiden.
- Bilanz / Jahresabschluss
- Gegenüberstellung von Vermögen und Schulden zum Stichtag plus Gewinn- und Verlustrechnung. Pflicht für Gewerbetreibende ab 80.000 € Gewinn bzw. 800.000 € Umsatz (§ 141 AO).
- Durchschnittsmethode
- Die Mehrheit der Banken mittelt den Gewinn der letzten zwei bis drei Jahre. Vorteilhaft bei steigendem Einkommen. Mehr dazu →
- Effektiver Jahreszins
- Der Gesamtkostensatz pro Jahr inklusive der meisten Nebenkosten — die gesetzliche Vergleichsgröße nach Preisangabenverordnung (PAngV). Höher als der Sollzins. Mehr dazu →
- Eigenkapitalquote
- Anteil der Eigenmittel am Kaufpreis. Für Selbstständige werden meist 20–30 % empfohlen; Minimum sind die Kaufnebenkosten plus rund 10 %. Mehr dazu →
- ESIS-Merkblatt
- Europäisches Standardisiertes Merkblatt (§ 491a BGB): vorvertragliche Pflichtinformation, die alle wesentlichen Kreditkonditionen vergleichbar darstellt. Mehr dazu →
- Einnahmenüberschussrechnung (EÜR)
- Vereinfachte Gewinnermittlung (Einnahmen minus Ausgaben). Für Freiberufler und kleinere Gewerbetreibende unterhalb der Bilanzierungsgrenze zulässig; von Banken als Einkommensnachweis akzeptiert.
- Forward-Darlehen
- Sichert heute den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu rund 5 Jahren beginnt — gegen einen Forward-Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Mehr dazu →
- Freiberufler (§ 18 EStG)
- Angehörige der freien Berufe (Ärzte, Anwälte, Architekten, IT-Berater u. a.). Keine Gewerbesteuer, EÜR möglich, von Banken oft fast wie Angestellte bewertet. Mehr dazu →
- Gewerbesteuer
- Kommunale Steuer auf den Gewerbeertrag (Steuermesszahl 3,5 % × Hebesatz der Gemeinde). Reduziert das Nettoeinkommen Gewerbetreibender und damit den Anrechnungsfaktor der Bank.
- Gewerbetreibender (§ 15 EStG)
- Selbstständige mit Gewerbebetrieb (Handwerk, Handel, Gastronomie). Gewerbesteuerpflichtig, oft strenger geprüft als Freiberufler. Mehr dazu →
- Grunderwerbsteuer
- Einmalige Steuer beim Immobilienkauf, je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises. Teil der Kaufnebenkosten und in der Regel aus Eigenkapital zu zahlen.
- Grundschuld
- Im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht zugunsten der Bank. Sie sichert das Darlehen ab und erlaubt im Ernstfall die Zwangsverwertung der Immobilie.
- Kapitaldienstfähigkeit
- Fähigkeit, Zins und Tilgung dauerhaft zu tragen. Die Bank stellt das anrechenbare Einkommen den Ausgaben gegenüber; die Rate soll rund 35 % nicht übersteigen. Mehr dazu →
- Kaufnebenkosten
- Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %) sowie ggf. Maklerprovision. Zusammen 8–13 % des Kaufpreises, meist nicht mitfinanziert.
- KfW-Förderung
- Zinsgünstige Förderdarlehen der staatlichen KfW (z. B. Programme 124, 297/298, 300). Selbstständige sind gleichermaßen antragsberechtigt; Antrag vor Vorhabenbeginn über die finanzierende Bank.
- Künstlersozialkasse (KSK)
- Sozialversicherung für selbstständige Künstler und Publizisten. Übernimmt rund die Hälfte der Sozialbeiträge und weist ein geprüftes Mindesteinkommen aus — von Banken positiv gewertet.
- SCHUFA
- Größte Auskunftei Deutschlands. Seit 2026 einheitlicher Score von 100–999; ab 709 Punkten „gut“, ab 776 „hervorragend“. Mehr dazu →
- Sollzins
- Der reine Zinssatz für das Darlehen, ohne Nebenkosten. Vergleichsmaßstab ist der höhere Effektivzins. Mehr dazu →
- Sondertilgung
- Außerplanmäßige Zusatzzahlung zur schnelleren Entschuldung. Muss vertraglich vereinbart sein; viele Banken erlauben bis 5–10 % der Darlehenssumme pro Jahr ohne Aufschlag.
- Tilgung / Tilgungssatz
- Der Anteil der Rate, der die Schuld zurückführt. Üblicher Startwert sind 2 % p. a.; höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich.
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Entschädigung an die Bank bei vorzeitiger Ablösung eines zinsgebundenen Darlehens. Entfällt nach 10 Jahren dank Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB).
- Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR)
- EU-Vorgabe (seit 2016 in deutschem Recht), die Banken zu einer strengen Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet — auf Basis der Zahlungsfähigkeit, nicht des Immobilienwerts. Mehr dazu →
- Wohn-Riester
- Staatlich geförderte Eigenheimrente. Für Selbstständige nur bei Rentenversicherungspflicht (z. B. Handwerker, KSK) oder mittelbar über den Ehepartner förderfähig.
- Worst-Case-Methode
- Konservative Einkommensberechnung mancher Banken, die das schwächste der letzten Jahre ansetzt. Nachteilig bei stark schwankenden Gewinnen. Mehr dazu →
- Zinsbindung
- Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist (üblich 5–20 Jahre). Längere Bindung bedeutet mehr Planungssicherheit, meist gegen einen Zinsaufschlag. Mehr dazu →
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