Methodik
Kapitaldienstfähigkeit für Selbstständige
Die Kapitaldienstfähigkeit ist die zentrale Frage jeder Kreditwürdigkeitsprüfung: Kann der Kreditnehmer Zins und Tilgung dauerhaft tragen? Bei Selbstständigen wird dafür nicht der Gewinn, sondern das tatsächlich verfügbare Einkommen herangezogen.
„Kapitaldienst“ bezeichnet die Summe aus Zins und Tilgung, die ein Kreditnehmer laufend aufbringen muss. Die Kapitaldienstfähigkeit ist die geprüfte Fähigkeit, das dauerhaft zu leisten — der Kern der gesetzlich verlangten Kreditwürdigkeitsprüfung. Bei Selbstständigen liegt die Tücke darin, dass der ausgewiesene Gewinn deutlich über dem liegt, was am Monatsende wirklich verfügbar ist.
Warum Gewinn ≠ verfügbares Einkommen
Vom Jahresgewinn gehen Posten ab, die bei Angestellten der Arbeitgeber oder das Bruttosystem bereits berücksichtigt: Einkommensteuer, die volle Kranken- und Pflegeversicherung, die Altersvorsorge sowie betriebliche Rücklagen. Banken bilden das über einen pauschalen Abschlag ab (Freiberufler ca. 30 %, Gewerbetreibende ca. 36 %).
| Position | Betrag / Jahr |
|---|---|
| Jahresgewinn (Durchschnitt) | 60.000 € |
| – pauschaler Abschlag ca. 30 % | − 18.000 € |
| = anrechenbares Nettoeinkommen | 42.000 € |
| entspricht monatlich | 3.500 € |
| max. Kreditrate (35 %) | 1.225 € |
Indikative Berechnung für Selbstständige. Die tatsächliche Baufinanzierung hängt von der individuellen Bonitätsprüfung der Bank ab. Keine Finanzberatung im Sinne des § 34i GewO.
Die 35-Prozent-Regel
Als Faustregel soll die monatliche Kreditrate rund 35 % des anrechenbaren Nettoeinkommens nicht übersteigen — manche Banken rechnen mit einer detaillierten Haushaltsrechnung (Einnahmen minus Lebenshaltung, bestehende Kredite, Unterhalt), andere mit dieser Quote. Bei Selbstständigen wird die Quote eher konservativ angesetzt, weil das Einkommen schwanken kann.
Welche Hebel die Kapitaldienstfähigkeit verbessern
- Bestehende Kredite ablösen: Konsumkredite und Leasingraten senken die tragbare Rate unmittelbar.
- Partner in Festanstellung: dessen Nettoeinkommen wird voll angerechnet — der größte Hebel.
- Längere Zinsbindung, niedrigere Anfangstilgung: senkt die laufende Rate (verlängert aber die Laufzeit).
- Mehr Eigenkapital: reduziert den Darlehensbetrag und damit die Rate.
Wie sich das konkret auf den möglichen Darlehensbetrag auswirkt, zeigt der Rechner; die Methodenfrage dahinter erklärt die Einkommensberechnung.
Häufige Fragen
Was bedeutet Kapitaldienstfähigkeit einfach erklärt?
Es ist die Antwort auf die Frage: Reicht dein dauerhaft verfügbares Einkommen, um Zins und Tilgung sicher zu zahlen? Die Bank stellt dazu dein anrechenbares Nettoeinkommen den Verpflichtungen gegenüber. Die Rate soll dabei in der Regel rund 35 % nicht übersteigen.
Warum rechnet die Bank mein Einkommen so niedrig?
Weil der steuerliche Gewinn nicht das frei verfügbare Geld ist. Steuern, Kranken- und Pflegeversicherung, Altersvorsorge und Rücklagen müssen abgezogen werden. Der pauschale Abschlag von rund 30–36 % bildet das vereinfacht ab und schützt vor einer Überschätzung der Tragfähigkeit.
Zählt das Einkommen meines Partners mit?
Ja, bei gemeinsamer Bewerbung vollständig. Ein festes Gehalt des Partners verbessert die Kapitaldienstfähigkeit am stärksten, weil es planbar ist. Mehr dazu auf der Seite zu Selbstständigen mit Partner in Festanstellung.
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