Kapitaldienstfähigkeit für Selbstständige

Eine Rate aus der Haushaltsrechnung ableiten

Beginne mit dauerhaft verfügbaren Einnahmen nach betrieblichen Kosten, Steuern und Sozialvorsorge. Ziehe Lebenshaltung, Unterhalt, bestehende Kredite, laufende Wohnkosten und angemessene Reserven ab. Prüfe dabei auch Monate mit geringerer Auslastung. Dieselben Kosten dürfen nicht zweimal abgezogen werden, aber keine Verpflichtung darf nur deshalb fehlen, weil sie jährlich statt monatlich anfällt.

Die daraus gewählte Rate ist eine Planungsvorgabe. Die Bank kann bei ihrer Prüfung andere Einnahmen oder Ausgaben ansetzen. Ein pauschaler Anteil am Gewinn oder eine starre Belastungsquote ersetzt diese Prüfung nicht.

Gewinn ist noch kein verfügbares Einkommen

Steuerlicher Gewinn und Liquidität können auseinanderfallen: offene Forderungen, Rückzahlungen betrieblicher Kredite oder Steuer-Nachzahlungen verändern den finanziellen Spielraum. Arbeite deshalb mit Gewinnunterlagen und einer Liquiditätsübersicht. Bei gemeinsamer Finanzierung werden zusätzlich die Einnahmen und Verpflichtungen des Partners betrachtet.

Schwächere Phasen mitprüfen

Eine Rate, die nur bei voller Auslastung tragbar ist, bietet wenig Schutz vor Projektpausen. Lege deine Reserve getrennt vom Immobilien-Eigenkapital fest und rechne auch Instandhaltung und neue laufende Eigentümerkosten ein. Überprüfe die Restschuld am Ende der Zinsbindung und das Einkommen im Ruhestand.

Rechenbeispiel mit frei gewählten Annahmen

Angenommen, nach deiner Haushaltsrechnung sind 1.200 Euro monatlich für Zins und Tilgung verfügbar. Bei einem angenommenen Sollzins von 4 % und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt die Annuitätenformel: 1.200 × 12 ÷ 0,06 = 240.000 Euro Darlehen. Das ist eine arithmetische Illustration, kein Bankangebot und kein Nachweis der Tragfähigkeit.

Mit 60.000 Euro einsetzbarem Eigenkapital und angenommenen Kaufnebenkosten von 10 % des Kaufpreises ergibt sich: (240.000 + 60.000) ÷ 1,10 = rund 272.727 Euro Kaufpreis. Eine zusätzliche Reserve muss vorher aus dem einsetzbaren Eigenkapital herausgerechnet werden. Tatsächliche Nebenkosten hängen von Bundesland, Vertrag und Vorhaben ab.

Bei 5 % statt 4 % Sollzins und unveränderter Anfangstilgung finanzieren dieselben 1.200 Euro nur rund 205.714 Euro. Der Vergleich zeigt die Empfindlichkeit gegenüber dem Zins, ohne eine Zinsprognose abzugeben.

Rechne dein Szenario im Baufinanzierungsrechner und ergänze es mit der Unterlagenliste. Der Rechner prüft keine Bankannahme.

Dieses Beispiel nutzt die anfängliche Tilgung. Der verlinkte Rechner verwendet dagegen die gewünschte Dauer bis zur vollständigen Rückzahlung; die Ergebnisse sind deshalb nicht direkt vergleichbar.