Produktwissen
Darlehensarten, Tilgung und Zinsbindung
Die Bausteine jeder Baufinanzierung — und welche Einstellungen für Selbstständige mit unregelmäßigem Einkommen besonders wichtig sind: flexible Tilgung, Sondertilgung und die richtige Zinsbindung.
Annuitätendarlehen — der Standard
Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand häufigste Form der Baufinanzierung. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich und besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Da mit jeder Rate die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer — die Entschuldung beschleunigt sich im Zeitverlauf.
Tilgungssatz und Sondertilgung
Der anfängliche Tilgungssatz (üblich 2 % p. a.) bestimmt, wie schnell du zurückzahlst. Höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit erheblich, erhöht aber die Rate. Für Selbstständige sind zwei Flexibilitäts-Optionen besonders wertvoll:
- Sondertilgung: jährliche Zusatzzahlung (oft bis 5–10 % der Darlehenssumme ohne Aufschlag) — ideal, um starke Jahre zu nutzen.
- Tilgungssatzwechsel: die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen — federt schwache Phasen ab.
Zinsbindung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Sollzins garantiert ist (üblich 5–20 Jahre). Eine längere Bindung bringt Planungssicherheit — wichtig bei schwankendem Einkommen —, kostet aber meist einen kleinen Zinsaufschlag. Nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens besteht bei gebundenem Sollzins nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB grundsätzlich ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Eine spätere Vereinbarung über Rückzahlung oder Sollzins kann den maßgeblichen Zeitpunkt verschieben.
Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir heute den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu rund 5 Jahren beginnt — gegen einen Forward-Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Für Selbstständige hat das einen besonderen Reiz: Der Zinssatz wird vertraglich vereinbart; die Auszahlungsvoraussetzungen und die eigene Tragfähigkeit müssen trotzdem erfüllt bleiben. Sinkende Marktzinsen heben die vereinbarte Abnahmeverpflichtung nicht auf. Details zur Anschlussfinanzierung stehen auf der Seite Anschlussfinanzierung für Selbstständige.
Wie sich Zins und Tilgung auf den maximalen Darlehensbetrag auswirken, lässt sich im Rechner ausprobieren.
Häufige Fragen
Welcher Tilgungssatz ist für Selbstständige sinnvoll?
Ein Startwert von 2 % ist üblich; wer kann, wählt 3 % für eine kürzere Laufzeit. Für Selbstständige mit schwankendem Einkommen ist die Kombination aus moderater Anfangstilgung plus Sondertilgungsrecht oft ideal: niedrige Pflichtrate, aber die Freiheit, in guten Jahren extra zu tilgen.
Welche Zinsbindung passt bei unregelmäßigem Einkommen?
Häufig eine mittlere bis lange Bindung (10–15 Jahre). Sie schafft Planungssicherheit über die Phase, in der das Einkommen schwanken kann. Das gesetzliche Kündigungsrecht setzt grundsätzlich zehn Jahre seit vollständigem Empfang des Darlehens und sechs Monate Kündigungsfrist voraus; spätere Vereinbarungen können den Fristbeginn verändern.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Wenn du eine laufende Finanzierung hast, in einigen Jahren die Anschlussfinanzierung ansteht und steigende Zinsen erwartest. Der Forward-Aufschlag lohnt sich nur, wenn der erwartete Zinsanstieg größer ist als der Aufschlag für die Vorlaufzeit.
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