Produktwissen
Darlehensarten, Tilgung und Zinsbindung
Die Bausteine jeder Baufinanzierung — und welche Einstellungen für Selbstständige mit unregelmäßigem Einkommen besonders wichtig sind: flexible Tilgung, Sondertilgung und die richtige Zinsbindung.
Annuitätendarlehen — der Standard
Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand häufigste Form der Baufinanzierung. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich und besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Da mit jeder Rate die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer — die Entschuldung beschleunigt sich im Zeitverlauf.
Tilgungssatz und Sondertilgung
Der anfängliche Tilgungssatz (üblich 2 % p. a.) bestimmt, wie schnell du zurückzahlst. Höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit erheblich, erhöht aber die Rate. Für Selbstständige sind zwei Flexibilitäts-Optionen besonders wertvoll:
- Sondertilgung: jährliche Zusatzzahlung (oft bis 5–10 % der Darlehenssumme ohne Aufschlag) — ideal, um starke Jahre zu nutzen.
- Tilgungssatzwechsel: die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen — federt schwache Phasen ab.
Zinsbindung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Sollzins garantiert ist (üblich 5–20 Jahre). Eine längere Bindung bringt Planungssicherheit — wichtig bei schwankendem Einkommen —, kostet aber meist einen kleinen Zinsaufschlag. Nach 10 Jahren besteht ohnehin ein Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB), das den Ausstieg ohne Vorfälligkeitsentschädigung erlaubt.
| Zinsbindung | Sollzins | Effektivzins |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,42 % | 3,50 % |
| 10 Jahre | 3,54 % | 3,63 % |
| 15 Jahre | 3,82 % | 3,92 % |
| 20 Jahre | 4,01 % | 4,11 % |
Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir heute den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu rund 5 Jahren beginnt — gegen einen Forward-Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Für Selbstständige hat das einen besonderen Reiz: Man fixiert die Konditionen zu einem Zeitpunkt guter Bonität und ist unabhängig davon, wie das Einkommen in den Folgejahren schwankt. Details zur Anschlussfinanzierung stehen auf der Seite Anschlussfinanzierung für Selbstständige.
Wie sich Zins und Tilgung auf den maximalen Darlehensbetrag auswirken, lässt sich im Rechner ausprobieren.
Häufige Fragen
Welcher Tilgungssatz ist für Selbstständige sinnvoll?
Ein Startwert von 2 % ist üblich; wer kann, wählt 3 % für eine kürzere Laufzeit. Für Selbstständige mit schwankendem Einkommen ist die Kombination aus moderater Anfangstilgung plus Sondertilgungsrecht oft ideal: niedrige Pflichtrate, aber die Freiheit, in guten Jahren extra zu tilgen.
Welche Zinsbindung passt bei unregelmäßigem Einkommen?
Häufig eine mittlere bis lange Bindung (10–15 Jahre). Sie schafft Planungssicherheit über die Phase, in der das Einkommen schwanken kann. Nach 10 Jahren bist du dank § 489 BGB ohnehin flexibel und kannst bei gesunkenen Zinsen ohne Strafzahlung wechseln.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Wenn du eine laufende Finanzierung hast, in einigen Jahren die Anschlussfinanzierung ansteht und steigende Zinsen erwartest. Der Forward-Aufschlag lohnt sich nur, wenn der erwartete Zinsanstieg größer ist als der Aufschlag für die Vorlaufzeit.
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