Beleihungsauslauf und Eigenkapital

Drei Begriffe werden oft verwechselt, hängen aber direkt zusammen und entscheiden über deinen Zinssatz:

• Beleihungswert: der Wert, den die Bank der Immobilie dauerhaft zutraut — meist 5–10 % unter dem Kaufpreis (Sicherheitsabschlag).
• Beleihungsgrenze: der Anteil des Beleihungswerts, den die Bank maximal beleiht (z. B. 80 %).
• Beleihungsauslauf: das tatsächliche Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert in Prozent — die Kennzahl, die in den Zins einfließt.

Warum der Zins mit dem Beleihungsauslauf steigt

Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher das Risiko der Bank im Verwertungsfall — und desto höher der Zinsaufschlag. Unter 60 % gibt es die besten Konditionen; ab 80–90 % steigen die Aufschläge spürbar. Die folgende Staffel ist eine typische, orientierende Größenordnung (keine Konditionszusage):

Warum das für Selbstständige besonders zählt

Selbstständige zahlen ohnehin häufig einen kleinen Risikoaufschlag. Ein niedriger Beleihungsauslauf ist der wirksamste Hebel, das auszugleichen: Wer statt 10 % Eigenkapital 20–30 % einbringt, drückt den Auslauf unter 80 % oder 60 % — und holt sich damit oft mehr zurück, als die zusätzlichen Eigenmittel an Rendite anderswo brächten. Wie viel Eigenkapital realistisch nötig ist und was als Eigenkapital zählt, steht im Eigenkapital-Ratgeber.

Rechenlogik am Beispiel

Kaufpreis 400.000 €, Beleihungswert nach 10 % Sicherheitsabschlag 360.000 €. Bei einem Darlehen von 320.000 € beträgt der Beleihungsauslauf rund 89 % (320.000 ÷ 360.000) — also im teureren Bereich. Mit 80.000 € mehr Eigenkapital sinkt das Darlehen auf 240.000 €, der Auslauf auf rund 67 % — und der Zins spürbar.