2 Jahre Selbstständigkeit
Baufinanzierung mit 2 Jahren Selbstständigkeit
Zwei abgeschlossene Steuerjahre gelten als Mindeststandard der flexiblen Banken. ING, Allianz und DSL Bank prüfen Freiberufler ab dem zweiten Jahr aktiv. Was das konkret bedeutet und worauf es ankommt.
Zwei Steuerjahre sind die erste echte Schwelle. Wer sie überschritten hat, verlässt den Sonderfall-Bereich und kann mit dem Standardprozess der selbstständigenfreundlichen Banken beginnen. Drei Banken nehmen Freiberufler ab genau diesem Punkt aktiv auf: ING, Allianz Lebensversicherung und DSL Bank. Gewerbetreibende brauchen in der Regel ein drittes Jahr.
Welche Banken ab 2 Jahren prüfen
- ING — Freiberufler ab 2 Jahren, Durchschnitt der letzten 2–3 Jahre, Online-Prozess. Beliebt für IT-Berater, Designer, Berater.
- Allianz Lebensversicherung — Freiberufler ab 2 Jahren, Gewerbetreibende ab 3 Jahren. Verwendet Worst-Case-Methode (schwächstes Jahr).
- DSL Bank — Freiberufler ab 2 Jahren, Gewerbetreibende ab 3 Jahren. Durchschnittsmethode.
- Apotheker- und Ärztebank — Heilberufe ab 2 Jahren (oft sogar ab 1 Jahr bei Praxisübernahme).
- Regionale Volksbanken und Sparkassen — variiert stark; manche nehmen Freiberufler ab 2 Jahren, wenn die Hausbank und Auftragsbestand gut sind.
Wie das Einkommen mit 2 Jahren berechnet wird
Wenn nur 2 Steuerjahre vorliegen, bilden Banken den Durchschnitt aus diesen beiden Jahren. Das ist vorteilhaft, wenn das Einkommen gestiegen ist — das zweite Jahr zieht den Durchschnitt nach oben. Banken mit Worst-Case-Methode (Allianz) nehmen das schwächere der zwei Jahre.
| Jahr | Gewinn brutto | Durchschnitt (ING/DSL) | Worst-Case (Allianz) |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 40.000 € | 50.000 € → 35.000 € anrechenbar | 40.000 € → 28.000 € anrechenbar |
| Jahr 2 | 60.000 € |
Beim Anrechnungsfaktor von 70 % (Freiberufler) ergibt das: Durchschnittsmethode 35.000 € (2.917 €/Monat), Worst-Case 28.000 € (2.333 €/Monat). Daraus folgt eine Differenz beim maximalen Darlehen von rund 125.000 €.
Aufsteigende Einkommensentwicklung als Trumpf
Mit 2 Jahren ist die Einkommensentwicklung der wichtigste Hebel. Banken werten steigende Gewinne (Jahr 1 < Jahr 2) deutlich positiver als stagnierende oder fallende. Einige Banken berücksichtigen den Trend sogar im Anrechnungsfaktor und rechnen das aktuelle Jahr (über BWA) mit ein. Gut vorbereitete Unterlagen helfen enorm: BWA des laufenden Jahres, Auftragsbestätigung, Berufshaftpflicht.
Unterlagen bei 2 Steuerjahren
- Steuerbescheid und EÜR/Bilanz beider abgeschlossenen Jahre
- Aktuelle BWA (nicht älter als 3 Monate)
- Kontoauszüge der letzten 6 Monate (Geschäftskonto + Privatkonto)
- SCHUFA-Selbstauskunft
- Eigenkapitalnachweise
- Auftragsbestand (schriftliche Bestätigungen laufender Projekte)
- Berufshaftpflicht (Freiberufler mit Haftungsrisiko)
Was das Profil bei 2 Jahren stärkt
- Höheres Eigenkapital als nötig: 20 % statt 10 % öffnen auch ING und DKB zuverlässig.
- Partner in Festanstellung: Bringt mehr Bankauswahl und bessere Konditionen als alles andere.
- Deutlich gestiegenes Einkommen in Jahr 2: zeigt der Bank Dynamik und Stabilität zugleich.
- Auftragsbestand der nächsten 6–12 Monate: belegt, dass das Einkommen weiter fließt.
Häufige Fragen
Ab genau wann zählen 2 Jahre als abgeschlossen?
Sobald beide Einkommensteuerbescheide vom Finanzamt vorliegen. Der Bescheid für das zweite Geschäftsjahr kommt frühestens im Frühjahr des dritten Jahres (wenn selbst eingereicht) oder bis Herbst (mit Steuerberater). Wer schneller zum Bescheid will: Erklärung früh einreichen, alle Belege rechtzeitig sammeln.
Kann ich die Finanzierung schon beantragen, wenn der Bescheid für Jahr 2 noch aussteht?
Ja, mit Einschränkungen. Manche Banken akzeptieren vorläufig die fertige EÜR plus Steuererklärung als Nachweis und stellen die finale Zusage unter den Vorbehalt des tatsächlichen Bescheids. Das ist sinnvoll, wenn die Immobiliengelegenheit nicht warten kann. Der Prozess ist dann zeitlich enger, weil der Bescheid schnell nachgereicht werden muss.
Freiberufler oder Gewerbetreibender — macht das bei 2 Jahren einen Unterschied?
Sehr großen Unterschied. Bei 2 Jahren sind Freiberufler klar bevorteilt: ING, DSL Bank und Allianz nehmen sie auf. Gewerbetreibende müssen auf 3 Jahre warten — oder über spezialisierte Makler eine der wenigen Volksbanken oder Sparkassen finden, die bei 2 Jahren Gewerbe prüfen. Das ist möglich, aber nicht planbar.
Wie schlägt sich eine schlechtes erstes Jahr aus?
Negativ, aber nicht zwingend entscheidend. Bei der Durchschnittsmethode (ING, DSL Bank) wird das schwache Jahr durch ein starkes zweites Jahr ausgeglichen. Bei der Worst-Case-Methode (Allianz) ist das schwache Jahr maßgeblich. Strategie: ING oder DSL Bank anfragen, wenn Jahr 1 klar unter Jahr 2 liegt. Allianz eher, wenn beide Jahre stabil sind.
Wie hoch ist der typische Zinsaufschlag bei 2 vs. 3 Jahren?
Direkt vergleichbar ist das schwer, weil zu viele Faktoren mitspielen. In der Praxis beobachtet man bei gleichen Konditionen 0,1–0,3 Prozentpunkte höhere Zinsen bei 2-Jahres-Profilen gegenüber 3-Jahres-Profilen — das liegt vor allem daran, dass weniger Banken konkurrieren und der Verhandlungsspielraum geringer ist.
Finanzierung mit 2 Steuerjahren konkret prüfen
ING, Allianz und DSL Bank nehmen Freiberufler ab 2 Jahren aktiv auf. Ein Berater vergleicht die Konditionen und wählt die Bank, die dein Profil am besten bewertet.
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