Banken
Banken für Selbstständige im Immobilienkredit
Nicht jede Bank in Deutschland vergibt aktiv Baufinanzierungen an Selbstständige. Diese Übersicht zeigt, welche Banken nach welchen Kriterien prüfen, welche Mindestlaufzeiten gelten und wofür sich welche Bank am besten eignet.
Im deutschen Markt vergeben grob geschätzt 30–40 Banken aktiv Baufinanzierungen an Selbstständige. Hinzu kommen mehrere Hundert regional tätige Sparkassen und Volksbanken, die je nach Standort sehr unterschiedlich entscheiden. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten überregionalen Anbieter mit ihren typischen Annahmekriterien.
Übersicht: Banken im Vergleich
Die genannten Kriterien sind Erfahrungswerte aus der Vermittlungspraxis. Im Einzelfall können Banken davon abweichen — insbesondere bei sehr starkem Einkommen, hoher Eigenkapitalquote oder einem Partner in Festanstellung.
| Bank | Freiberufler | Gewerbe | Einkommensmethode | Min. EK | Besonderheit |
|---|---|---|---|---|---|
| ING | ab 2 Jahren | selten | Durchschnitt 2–3 J. | 10 % | Online-Prozess, günstige Zinsen |
| Allianz Lebensversicherung | ab 2 Jahren | ab 3 Jahren | Worst-Case | 15 % | Konservativ, aber sehr Selbstständigen-affin |
| DSL Bank | ab 2 Jahren | ab 3 Jahren | Durchschnitt | 10 % | Spezialisiert auf Selbstständige |
| DKB | ab 3 Jahren | nein | Durchschnitt | 10 % | Online-Bank, kompetitive Konditionen |
| Commerzbank | ab 3 Jahren | ab 3 Jahren | Durchschnitt | 20 % | Höhere Eigenkapitalanforderung |
| Volksbanken / Raiffeisenbanken | ab 3 Jahren | ab 3 Jahren | regional unterschiedlich | 15 % | Flexibel für regionale Selbstständige |
| Sparkassen | ab 3 Jahren | ab 3 Jahren | regional unterschiedlich | 15 % | Stark regional, etablierte Kunden bevorzugt |
Stand: Mai 2026. Kriterien können sich ändern und werden im Einzelfall geprüft.
Welche Bank passt zu welchem Profil?
IT-Freelancer, Berater, Designer (Freiberufler, 2–3 Jahre)
Erste Adresse: ING oder DSL Bank. Beide akzeptieren Freiberufler ab zwei Steuerjahren mit Durchschnittsmethode und bieten kompetitive Online-Konditionen. Zweite Anlaufstelle: Allianz, wenn die Einkommen über die Jahre stabil sind (Worst-Case-Methode benachteiligt stark schwankende Profile).
Ärzte, Zahnärzte, Apotheker
Spezialisierte Adressen: Deutsche Apotheker- und Ärztebank (apoBank) und der Heilberufler-Bereich der Allianz. Beide bieten häufig Sonderkonditionen und akzeptieren auch eine kurze Selbstständigkeit, wenn vorher mehrere Jahre als angestellter Arzt nachgewiesen werden können.
Anwälte, Steuerberater, Architekten
ING, DSL Bank oder Allianz. Berufshaftpflicht und Kammermitgliedschaft sind in der Bewertung positiv. Commerzbank ist eine Option bei höherem Eigenkapital ≥ 20 %.
Handwerker, Einzelhändler, Gastronomie (Gewerbe, etablierter Betrieb)
Erste Adresse: lokale Sparkasse oder Volksbank/Raiffeisenbank, idealerweise dort, wo bereits das Geschäftskonto geführt wird. Zweite Anlaufstelle: DSL Bank für standardisierte Konditionen, Allianz bei starkem Profil.
Onlinehändler, Amazon-FBA-Seller (Gewerbe)
Schwierigeres Segment. DSL Bank und Allianz bewerten Onlinehandel grundsätzlich, verlangen aber drei stabile Geschäftsjahre und detaillierte Plattformreports. Spezialisierte Makler haben Zugang zu Banken, die diesen Bereich bedienen.
Gemischtes Einkommen: Selbstständig + Partner in Festanstellung
Diese Kombination öffnet fast alle Türen. Praktisch jede der genannten Banken akzeptiert ein solches Profil — die Festanstellungsbasis liefert Sicherheit, der freiberufliche oder gewerbliche Teil zusätzliches Einkommen. Mehr dazu unter Selbstständige mit Partner in Festanstellung.
Was Banken konkret prüfen
Jede Bank hat eigene Annahmerichtlinien — die wichtigsten Prüfpunkte sind aber bei allen ähnlich:
- Dauer der Selbstständigkeit: 1, 2 oder 3 abgeschlossene Steuerjahre.
- Einkommensmethode: Durchschnitt der letzten Jahre vs. Worst-Case-Jahr.
- Anrechnungsfaktor: 60–75 % des Bruttogewinns als „verfügbares Einkommen".
- Eigenkapitalquote: 10 % als Minimum, 20 % als bevorzugt.
- Beleihungsauslauf: wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie ist (idealerweise unter 80 %).
- SCHUFA-Score und keine offenen Negativeinträge.
- Alter und Tilgungsdauer bis zum Renteneintritt.
- Branche und Auftragslage (bei Gewerbetreibenden).
Wenn eine Bank ablehnt
Eine Ablehnung ist kein endgültiges Urteil. Häufige Gründe und Lösungen:
- Zu kurze Selbstständigkeit: abwarten oder Spezialbank über Makler suchen.
- Zu wenig Eigenkapital: Sparphase verlängern, Familiendarlehen prüfen, KfW einbinden.
- Zu geringes Durchschnittseinkommen: Bank mit Durchschnittsmethode statt Worst-Case ansprechen.
- Schwankende Einkommen: aktuelle BWA mit positivem Trend vorlegen, Folgeaufträge dokumentieren.
- SCHUFA-Negativeintrag: bereinigen und neue Selbstauskunft abwarten (kann Wochen dauern).
Häufige Fragen
Welche Bank ist die beste für Selbstständige?
„Die beste“ gibt es nicht. Für Freiberufler mit 2 Jahren Selbstständigkeit sind ING und DSL Bank in der Regel die erste Wahl. Für Heilberufe die Apotheker- und Ärztebank. Für etablierte Gewerbetreibende oft die Hausbank (Sparkasse, Volksbank). Die Wahl hängt vom Profil, der Region und den persönlichen Verhältnissen ab — ein Makler vergleicht 30+ Banken parallel.
Wie viele Banken sollte ich anfragen?
Förmliche Kreditanfragen: maximal eine — und zwar bei der Bank mit der höchsten Erfolgswahrscheinlichkeit. Konditionenanfragen oder Anfragen über einen Makler: beliebig viele, sie hinterlassen keinen Schufa-relevanten Eintrag. Üblich ist ein Vergleich von 3–10 Bankenangeboten über einen Makler.
Akzeptiert ING wirklich Freiberufler ab 2 Jahren?
Ja, bei sauberen Profilen mit stabiler oder steigender Einkommensentwicklung. ING gilt seit Jahren als die online-Bank mit der freundlichsten Haltung gegenüber Freiberuflern. Voraussetzungen: zwei vollständige Steuerjahre, EÜR oder Bilanz, Berufshaftpflicht (falls relevant), 10 % Eigenkapital.
Warum ist die Allianz so beliebt für Selbstständige, obwohl sie konservativ rechnet?
Die Allianz hat zwei Pluspunkte: sie nimmt auch Selbstständige mit nur zwei abgeschlossenen Jahren (bei Freiberuflern), und sie hat eine hohe Bewilligungsquote bei sauberen Unterlagen. Die Worst-Case-Methode wirkt sich nur bei stark schwankenden Einkommen negativ aus — bei stabilen Profilen ist sie genauso gut wie die Durchschnittsmethode.
Lohnt sich der Weg zur Sparkasse oder Volksbank?
Häufig ja — vor allem bei langjähriger Kundenbeziehung. Regionale Banken bewerten Selbstständige individueller und persönlicher, der Berater kennt oft Branche und Geschäftsmodell. Nachteil: die Konditionen sind selten die günstigsten. Strategie: Hausbank-Angebot einholen, dann mit Online-Angeboten (ING, DSL Bank) oder Maklerangeboten vergleichen.
Welche Banken akzeptieren ein einziges Steuerjahr?
Keine der großen Universalbanken. Möglich ist es nur über spezialisierte Anbieter, die über Makler vermittelt werden — oft mit Zinsaufschlag von 0,5–1 Prozentpunkt und Eigenkapitalquote von mindestens 20 %. Eine bessere Strategie ist meist, ein weiteres Jahr abzuwarten und dann breit zu vergleichen.
Wie hoch sind die Zinsunterschiede zwischen Banken?
Bei Selbstständigen-Konditionen liegen typische Spreizungen zwischen 0,2 und 0,8 Prozentpunkten zwischen der günstigsten und der teuersten passenden Bank. Auf eine Finanzierung von 300.000 € über 20 Jahre macht das 12.000–48.000 € Zinskosten aus. Ein gründlicher Vergleich lohnt sich fast immer.
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