Ratgeber
Banken für Selbstständige im Immobilienkredit
Welche Bank infrage kommt, hängt von Beruf, Geschäftszahlen und Vorhaben ab. Die Übersicht trennt veröffentlichte Voraussetzungen von Punkten, die individuell geklärt werden müssen.
Banken und veröffentlichte Voraussetzungen
Es gibt keine einheitliche Bankregel für Selbstständige. Die folgende Auswahl ist keine vollständige Marktübersicht und kein Ranking. Sie nennt prüfbare Zugangswege, ohne daraus eine Annahmewahrscheinlichkeit abzuleiten.
| Bank | Geschäftshistorie | Veröffentlichte Angaben und Grenzen | Quelle |
|---|---|---|---|
| ING | 2 volle Kalenderjahre für gelistete Berufe | Niederstwertprinzip laut Kriterien; Annahme nach Berufsgruppe und Vorhaben prüfen. | Anbieterangaben |
| Allianz Lebensversicherung | Nicht öffentlich bestätigt | Keine allgemein belegte Mindesthistorie, Eigenkapitalquote oder Worst-Case-Regel für Selbstständige. | Anbieterangaben |
| DSL Bank | Neugeschäft seit 31.03.2025 eingestellt | Aktuelle Angebote unter Deutsche Bank/BHW prüfen; historische DSL-Regeln nicht übertragen. | Anbieterangaben |
| DKB | Im Beratungsgespräch klären | DKB nennt konkrete Berufsgruppen. Selbstständige sind vom beratungsfreien Online-Abschluss ausgeschlossen. | Anbieterangaben |
| Commerzbank | Checkliste nennt Unterlagen aus 2 Jahren | Die öffentliche Unterlagenliste ist keine automatische Annahmezusage. | Anbieterangaben |
| Volksbanken / Raiffeisenbanken | Mit örtlicher Bank klären | Baufinanzierung beim konkreten Institut prüfen; keine bundesweiten Mindestjahre. | Anbieterangaben |
| Sparkassen | Mit örtlicher Sparkasse klären | Öffentliche Checkliste nennt BWA; keine einheitlichen bundesweiten Annahmegrenzen. | Anbieterangaben |
Recherche: September 2026. Die Tabelle ist keine Rangliste und enthält keine Zusagewahrscheinlichkeiten. Nicht veröffentlichte Annahmekriterien bleiben Gegenstand der individuellen Prüfung.
Welche Anbieter solltest du genauer ansehen?
- ING: konkrete Berufsgruppenliste und veröffentlichte Herauslagekriterien.
- DKB: ausgewählte freie Berufe, Beratung statt beratungsfreiem Online-Abschluss.
- Commerzbank: öffentliche Unterlagenliste für Selbstständige.
- Allianz: Immobilienfinanzierung eines Versicherers; individuelle Annahme klären.
- Sparkassen und Volksbanken: das regionale Institut entscheidet über das konkrete Angebot.
- apoBank und HypoVereinsbank: veröffentlichte Angebote für Heilberufe.
- Sparda und PSD: getrennte regionale Institute und Angebote prüfen.
- DSL Bank: kein separates Neugeschäft mehr seit Ende März 2025.
Berufsbezeichnung allein reicht nicht
Ein IT-Berater, ein Restaurantbetreiber und eine Ärztin mit neuer Praxis bringen unterschiedliche Unterlagen und wirtschaftliche Risiken mit. Prüfe deshalb zuerst, ob die tatsächliche Tätigkeit beim Anbieter berücksichtigt wird. Steuerliche Einstufung, Dauer der Tätigkeit und beantragte Finanzierungsart sind getrennte Fragen.
Bei einer kurzen Historie ist eine Grundsatzklärung sinnvoll, bevor sämtliche Objektunterlagen beschafft werden. Bei schwankenden Gewinnen sollte der Anbieter erklären, welche Jahre berücksichtigt werden und welche Unterlagen die aktuelle Entwicklung belegen. Ein positives Partnergehalt kann helfen; laufende Verpflichtungen und mögliche Verluste bleiben Teil der gemeinsamen Haushaltsrechnung.
Was du bei einer Absage klären solltest
Unterscheide eine nicht akzeptierte Berufsgruppe von fehlenden Unterlagen, einer zu hohen Rate oder einer problematischen Immobilie. Eine andere Bank kann anders prüfen, muss aber dieselbe Finanzierung nicht bewilligen. Lass zunächst den konkreten Grund klären und ändere nur nachvollziehbare Punkte am Antrag.
So bereitest du eine aussagekräftige Anfrage vor
Beschreibe deine tatsächliche Tätigkeit, den Beginn der Selbstständigkeit und die Rechtsform. Trenne private Einnahmen von betrieblichen Umsätzen: Eine hohe Rechnungssumme sagt noch nicht, welche Rate nach Betriebsausgaben, Steuern, Versicherungen und Rücklagen tragbar ist. Erkläre deutliche Gewinnschwankungen anhand der Unterlagen, statt nur das beste Jahr hervorzuheben.
Für den Vergleich brauchst du außerdem Kaufpreis, verfügbare Eigenmittel, Kaufnebenkosten, bestehende Kreditraten und eine Liquiditätsreserve. Geld für anstehende Steuerzahlungen oder den Betrieb steht nicht gleichzeitig für den Immobilienkauf zur Verfügung. Bei gemeinsamer Finanzierung gehören auch die Einnahmen und Verpflichtungen der zweiten Person in die Haushaltsrechnung.
Angebote auf derselben Grundlage vergleichen
Vergleiche denselben Darlehensbetrag, dieselbe Zinsbindung und dieselbe anfängliche Tilgung. Prüfe zusätzlich Restschuld, Sondertilgungen, mögliche Tilgungswechsel, Bereitstellungszinsen und die Voraussetzungen für die Auszahlung. Ein niedriger Werbezins allein zeigt weder die Gesamtkosten noch, ob dein Profil angenommen wird.
Eine Vorabinformation ist keine verbindliche Darlehenszusage. Kläre vor einer vertraglichen Bindung beim Immobilienkauf den Stand der Kreditentscheidung und die noch offenen Bedingungen. Bei Fördermitteln ist zusätzlich der zulässige Zeitpunkt des Vorhabenbeginns wichtig.
Weitere Vorbereitung: Unterlagenliste, Haushaltsrechnung und Bankenübersicht.
Häufige Fragen
Welche Bank ist die beste für Selbstständige?
Eine pauschale beste Bank lässt sich nicht nennen. Zuerst muss dein Beruf zum Zugang passen; danach sind konkrete Angebote mit denselben Finanzierungsdaten zu vergleichen.
Bedeuten zwei Jahre Unterlagen eine sichere Annahme?
Nein. Eine Unterlagenliste beschreibt die Prüfung. Eine Tätigkeitsmindestdauer beschreibt nur einen Teil der Voraussetzungen. Die gesamte Tragfähigkeit und die Immobilie bleiben zu prüfen.
Warum fehlen feste Eigenkapitalquoten in der Tabelle?
Nicht öffentlich belegte Grenzen wären irreführend. Der notwendige Eigenmitteleinsatz hängt von Objekt, Kaufnebenkosten, Einkommen und dem konkreten Anbieter ab.
Indikative Berechnung für Selbstständige. Die tatsächliche Baufinanzierung hängt von der individuellen Bonitätsprüfung der Bank ab. Keine Finanzberatung im Sinne des § 34i GewO.
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