Bonität von Selbstständigen beim Immobilienkredit

Ein guter Score allein beantwortet nicht, ob du eine Immobilie finanzieren kannst. Für die Bank muss plausibel sein, dass du Zins und Tilgung tragen kannst. Bei Selbstständigen lohnt es sich deshalb, Auskunfteidaten, Geschäftsentwicklung und privates Haushaltsbudget getrennt zu prüfen und anschließend zusammenzuführen.

Welche Unterlagen zeigen deine Bonität?

§ 505b BGB verlangt bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen eine Prüfung auf Basis angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben und wirtschaftlichen Umständen. Das Gesetz schreibt keine einheitliche Gewinnpauschale für alle Selbstständigen vor.

• Einkommen: Steuerunterlagen und Jahresergebnisse mit einer Erklärung ungewöhnlicher Ausschläge. Umsatz ist nicht gleich verfügbares Einkommen.
• Aktuelle Entwicklung: Eine aktuelle BWA oder andere geeignete Nachweise können zeigen, ob ältere Ergebnisse noch zu deiner Situation passen.
• Ausgaben: Haushaltskosten, Steuern, Versicherungen, Unterhalt und laufende Kreditraten vollständig erfassen.
• Vermögen: Frei verfügbare Mittel von betrieblichen Rücklagen und künftig fälligen Zahlungen trennen.

Die Unterlagen-Checkliste hilft beim Zusammenstellen. Mit der Kapitaldienstfähigkeit prüfst du anschließend, welche Rate in dein Budget passt.

Der neue SCHUFA-Score ist keine Kreditentscheidung

Die SCHUFA erläutert einen Score mit zwölf Kriterien. Unternehmen haben für die Umstellung eine Übergangsfrist bis Ende 2028. Die Klassen beschreiben eine Einschätzung der Auskunftei; über den Kredit entscheidet die Bank zusätzlich anhand eigener Daten. Daraus folgt keine feste Zinsschwelle für eine Baufinanzierung.

Was du vor einer Anfrage selbst prüfen kannst

1. Daten einsehen: Fordere die Datenkopie an und kontrolliere, ob Verträge, Erledigungen und persönliche Angaben stimmen.
2. Fehler dokumentieren: Melde unrichtige Angaben an die Auskunftei und das meldende Unternehmen. Füge Belege bei und bewahre die Antworten auf.
3. Zahlungen planen: Stelle sicher, dass aktuelle Verpflichtungen im Haushaltsbudget enthalten sind. Löse bestehende Kredite nicht allein wegen eines erhofften Scores ab; vergleiche Kosten und verbleibende Liquidität.
4. Rückgänge erklären: Ein einmaliger Aufwand, ein verlorener Auftrag und ein dauerhaft sinkender Gewinn haben unterschiedliche Ursachen. Dokumentiere den Sachverhalt, ohne die Zahlen zu beschönigen.
5. Anfrageart klären: Frage vor einem Konditionsvergleich, welche Auskunft eingeholt wird. Eine Konditionsanfrage und ein konkreter Kreditantrag sind verschiedene Vorgänge.

Schwankungen nachvollziehbar machen

Stelle abgeschlossene Ergebnisse und aktuelle Entwicklung nebeneinander. Berücksichtige Verlustjahre und Nullgewinne. In einem persönlichen Budget-Szenario kannst du zusätzlich testen, ob die Rate auch bei einem niedrigen Jahresergebnis tragbar wäre. Wie die Bank daraus ihr anrechenbares Einkommen ermittelt, musst du konkret erfragen.

Keine pauschale Risikoklasse für einen ganzen Beruf

Berufszugang und Kreditwürdigkeit sind unterschiedliche Fragen. Manche Banken finanzieren nur ausgewählte Berufsgruppen. Innerhalb einer Berufsgruppe können Auftragslage, Verpflichtungen und Eigenkapital stark abweichen. Eine allgemeine Tabelle mit angeblich niedriger oder hoher Annahmewahrscheinlichkeit wäre deshalb irreführend. Die Bankenübersicht nennt veröffentlichte Kriterien und deren Grenzen.

Förderung ersetzt keine Bonitätsprüfung

Ein Förderdarlehen ist eine zusätzliche Finanzierungsverpflichtung und kein Nachweis einer besseren Bonität. Prüfe eine mögliche KfW-Förderung gemeinsam mit Zinskosten, Rate, Laufzeit und Bedingungen des Vorhabens. Plane eine Förderung erst verbindlich ein, wenn die erforderliche Zusage vorliegt.

Berichtigung und Löschung unterscheiden

Ein falscher Eintrag und ein richtiger, aber inzwischen erledigter Vorgang sind nicht dasselbe. Eine Zahlung bedeutet nicht automatisch die sofortige Löschung aller Informationen. Prüfe den konkreten Eintrag, seine Rechtsgrundlage und die dazu geltenden Speicherfristen. Verlasse dich nicht auf pauschale Versprechen, ein Score lasse sich in wenigen Wochen reparieren.