Rechner
Maximale Baufinanzierung als Selbstständiger berechnen
Wie viel Baufinanzierung ist mit deinem Einkommen als Selbstständiger oder Freiberufler realistisch? Der Rechner bildet beide Bankenkriterien ab — Durchschnittsmethode und konservatives Worst-Case — und legt jede Annahme offen.
Rechner
Maximale Baufinanzierung als Selbstständiger
Indikative Schätzung nach dem Durchschnittskriterium (Bankenmehrheit) und dem konservativen Worst-Case-Kriterium. Kein verbindliches Angebot.
Indikative Berechnung für Selbstständige. Die tatsächliche Baufinanzierung hängt von der individuellen Bonitätsprüfung der Bank ab. Keine Finanzberatung im Sinne des § 34i GewO.
Wie der Rechner rechnet
Banken leiten das anrechenbare Einkommen eines Selbstständigen nicht aus dem letzten Monat ab, sondern aus den abgeschlossenen Steuerjahren. Der Rechner bildet die zwei Wege ab, die in der Praxis den Ausschlag geben — und zeigt beide Ergebnisse nebeneinander, damit du die Spanne kennst, in der sich ein realistisches Angebot bewegt.
Warum Selbstständige überhaupt anders bewertet werden und welche Unterlagen dafür nötig sind, steht im Leitfaden für Selbstständige. Diese Seite konzentriert sich auf die reine Rechenlogik.
Durchschnittsmethode (Mehrheit der Banken)
Der Gewinn der letzten zwei bis drei Jahre wird gemittelt. Vom Mittel zieht die Bank einen pauschalen Abschlag für Steuern, Kranken- und Pflegeversicherung sowie Altersvorsorge ab — bei Freiberuflern rund 30 %, bei Gewerbetreibenden rund 36 % (zusätzlich Gewerbesteuer). Vom verbleibenden anrechenbaren Einkommen darf die monatliche Kreditrate höchstens etwa 35 % betragen (Kapitaldienstgrenze).
Worst-Case-Methode (konservativ)
Einige Banken setzen statt des Mittels das schwächste der eingegebenen Jahre an. Bei stark schwankenden Einkommen fällt das Ergebnis dadurch deutlich niedriger aus. Wer ein klares Aufwärtsmuster vorweist, sollte gezielt Banken mit Durchschnittsmethode ansprechen.
| Parameter | Wert | Hinweis |
|---|---|---|
| Sollzins (Annahme) | 3,8 % | konservativ angesetzt; EZB-Referenzzins für Wohnungsbaukredite: 3,93 % (Stand Mai 2026) |
| Anfängliche Tilgung | 2,0 % | marktüblicher Startwert |
| Belastungsquote | max. 35 % | Anteil der Rate am anrechenbaren Nettoeinkommen |
| Anrechnung Freiberufler | 70 % | Abschlag ~30 % für Steuern, KV/PV, Rücklagen |
| Anrechnung Gewerbe | 64 % | zusätzlicher Gewerbesteuer-Abschlag |
| Annuitätsfaktor | × 206,9 | = 1200 / (3,8 + 2,0) — Rate × Faktor = Darlehen |
Beispielrechnungen
Drei durchgerechnete Profile zeigen, wie die Methode und das Partnereinkommen das mögliche Darlehen verändern. Alle Werte sind nach der oben offengelegten Logik berechnet und gerundet.
Freiberufler, 3 Steuerjahre
Gewinne 55.000 € / 65.000 € / 75.000 €
- Durchschnitt (gerundet)
- 65.000 € / Jahr
- Anrechenbar (70 %)
- 45.500 € / Jahr
- Max. Rate (35 %)
- 1.327 € / Monat
Nach Worst-Case-Methode (schwächstes Jahr 55.000 €): ≈ 232.300 €. Eigenkapital kommt jeweils obendrauf.
Freiberufler mit Partner in Festanstellung
Eigener Schnitt 65.000 € + Partner 45.000 € brutto
- Anrechenbar selbst (70 %)
- 45.500 € / Jahr
- Partner netto (~65 %)
- 29.250 € / Jahr
- Max. Rate (35 %)
- 2.180 € / Monat
Das stabile Festanstellungsgehalt des Partners ist der größte einzelne Hebel im Rechner.
Gewerbetreibender, 3 Steuerjahre
Gewinne 50.000 € / 55.000 € / 60.000 €
- Durchschnitt
- 55.000 € / Jahr
- Anrechenbar (64 %)
- 35.200 € / Jahr
- Max. Rate (35 %)
- 1.027 € / Monat
Der niedrigere Anrechnungsfaktor (64 % statt 70 %) bildet die Gewerbesteuer ab.
Nach dem Rechner
- Ergebnis mit dem realen Kaufpreis abgleichen — und prüfen, ob Eigenkapital plus Kaufnebenkosten gedeckt sind.
- Banken nach Profil prüfen — wer rechnet mit Durchschnitt, wer mit Worst-Case?
- Unverbindliche Beratung anfragen, um die aktuellen Konditionen der passenden Banken zu vergleichen.
Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mir als Selbstständiger leisten?
Als Faustformel: anrechenbares Jahresnettoeinkommen ÷ 12 × 35 % = maximale Monatsrate; diese × 206,9 ergibt den groben Darlehensbetrag (bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung). Ein Freiberufler mit 65.000 € Gewinnschnitt kommt so auf rund 274.500 € Darlehen, plus Eigenkapital ergibt sich der maximale Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten von 8–13 % sind darin noch nicht enthalten.
Wie viel muss ich verdienen, um 400.000 € Kredit zu bekommen?
400.000 € Darlehen erfordern rund 1.933 € Monatsrate (400.000 ÷ 206,9). Das entspricht etwa 5.520 € anrechenbarem Monatseinkommen (Rate ÷ 35 %), also rund 66.300 € anrechenbar im Jahr. Als Freiberufler mit 70 %-Anrechnung bedeutet das einen durchschnittlichen Jahresgewinn von etwa 94.700 € — oder ein niedrigeres eigenes Einkommen plus ein Partnergehalt in Festanstellung.
Zählt das letzte Jahr oder der Durchschnitt?
Das hängt von der Bank ab. Die Mehrheit (z. B. ING, DSL Bank) bildet den Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre. Konservative Häuser (z. B. Allianz) setzen das schlechteste Jahr an. Bei steigendem Einkommen ist die Durchschnittsmethode klar im Vorteil — der Rechner zeigt beide Werte, damit du gezielt die passende Bank ansprichst.
Sind die Kaufnebenkosten im Ergebnis enthalten?
Nein. Das eingegebene Eigenkapital fließt vollständig in den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5–6,5 %, Notar und Grundbuch rund 1,5 %, ggf. Maklerprovision) betragen zusammen 8–13 % des Kaufpreises und müssen zusätzlich aus Eigenmitteln aufgebracht werden.
Wie genau ist das Ergebnis?
Der Rechner bildet das Standardvorgehen der meisten deutschen Banken ab, ersetzt aber keine individuelle Prüfung. Abweichungen von ±10–15 % gegenüber dem konkreten Bankangebot sind normal, weil jede Bank eigene Anrechnungsfaktoren, Beleihungsgrenzen und Zinsen ansetzt.
Ergebnis mit einem Berater besprechen
Der Rechner zeigt die Richtung — ein Berater nennt die konkreten Bankkonditionen für dein Profil und hilft bei der optimalen Strukturierung.
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