Rechner
Maximale Baufinanzierung als Selbstständiger berechnen
Wie hängen Jahresgewinn, monatliche Ausgaben und Immobilienbudget zusammen? Vergleiche Durchschnitt und schwächstes Jahr mit eigenen Annahmen. Das Ergebnis ist eine Haushaltsplanung, keine Prognose einer Kreditzusage.
Baufinanzierungsrechner
Dein Budget als Selbstständiger
Vergleiche zwei Haushaltsszenarien mit deinen Einnahmen und Ausgaben. Zins, Rückzahlungsdauer und Kaufnebenkosten sind editierbare Annahmen. Keine Kreditzusage.
Indikative Berechnung für Selbstständige. Die tatsächliche Baufinanzierung hängt von der individuellen Bonitätsprüfung der Bank ab. Keine Finanzberatung im Sinne des § 34i GewO.
Wie der Baufinanzierungsrechner rechnet
Der Rechner verbindet eine Haushaltsrechnung mit einer Annuitätenrechnung. Er verarbeitet deine Eingaben lokal im Browser. Die beiden Ergebnisse vergleichen den Durchschnitt aller eingegebenen Gewinne mit dem niedrigsten Gewinn. Sie bilden keine verbindlichen Bankkriterien und keine statistische Angebotsspanne ab.
1. Gewinne einschließlich schwacher Jahre
Trage bis zu drei abgeschlossene Jahresgewinne ein. Fehlende Jahre bleiben leer, ein Jahr ohne Gewinn wird als 0 eingetragen. Verluste zählen mit ihrem Minuszeichen. Umsatz ist kein Gewinn: Betriebsausgaben müssen bereits abgezogen sein. Angaben zur aktuellen Geschäftsentwicklung und vorhandene Unterlagen findest du im Leitfaden für Selbstständige.
2. Eigene Abgaben und Haushaltsausgaben
Vom Durchschnitt beziehungsweise niedrigsten Jahresgewinn werden deine eingegebenen jährlichen persönlichen Abgaben abgezogen. Dazu gehören Einkommensteuer, Kranken- und Pflegeversicherung sowie Altersvorsorge. Wir berechnen keine Steuerlast und verwenden keinen pauschalen Abschlag nach Berufsgruppe. Bereits im Gewinn enthaltene Kosten nicht doppelt abziehen.
Der verbleibende Betrag geteilt durch 12 zuzüglich des verfügbaren monatlichen Partnernettos ergibt das Haushaltseinkommen im Szenario. Davon gehen deine geplanten monatlichen Ausgaben einschließlich laufender Kredite, Unterhalt, Eigentümerkosten, Instandhaltung und Puffer ab. Eine bisherige Miete darf nur entfallen, wenn sie nach dem Kauf tatsächlich wegfällt. Was übrig bleibt, ist die verfügbare Rate; negative Überschüsse führen zu 0 € Kreditrate.
3. Darlehen mit vollständiger Rückzahlung
Aus der Rate wird der Barwert monatlicher Zahlungen berechnet: Darlehen = Rate × [1 − (1 + i)−n] / i. Dabei ist i der monatliche Sollzins (Jahresprozent / 1.200), n die Zahl der Monate (Jahre × 12). Bei 0 % Zins gilt Darlehen = Rate × n.
Das Darlehen ist in diesem Modell am Ende der gewählten Dauer vollständig getilgt. Es gibt keine zusätzliche Eingabe für die anfängliche Tilgung. Der Sollzins bleibt während der gesamten Rückzahlung konstant. Ist deine tatsächliche Zinsbindung kürzer, sind Anschlusszins und spätere Rate offen. Rechne deshalb zusätzlich mit einem höheren Zins und prüfe, wie sich dein Einkommen im Ruhestand verändert.
4. Kaufpreisbudget nach Nebenkosten
Kaufpreisbudget = (Darlehen + einsetzbares Eigenkapital) / (1 + Kaufnebenkostenanteil). Das Eigenkapital muss bereits um deine zurückbehaltene private und betriebliche Liquiditätsreserve vermindert sein. Die Kaufnebenkosten hängen unter anderem vom Bundesland und der Maklervereinbarung ab. Renovierung, Umzug und andere zusätzliche Anschaffungen sind gesondert zu finanzieren oder vorher vom Eigenkapital abzuziehen.
Nachvollziehbares Rechenbeispiel
Rein illustrative Eingaben: Gewinne von 60.000 €, 72.000 € und 84.000 €, persönliche Abgaben von 24.000 € pro Jahr, kein Partnernetto und 2.500 € monatliche Haushaltsausgaben einschließlich Reserve. Der Durchschnitt beträgt 72.000 €. Nach Abgaben bleiben 4.000 € pro Monat, nach Haushaltskosten 1.500 € für die Rate. Im Szenario mit dem niedrigsten Gewinn bleiben 500 €.
Bei 0 % Zins und vollständiger Rückzahlung in 20 Jahren ergibt das arithmetisch 360.000 € beziehungsweise 120.000 € Darlehen. Mit 80.000 € einsetzbarem Eigenkapital und 10 % Kaufnebenkosten liegen die Kaufpreisbudgets bei 400.000 € beziehungsweise rund 181.818 €. Der Nullzins macht die Rechnung leicht nachprüfbar; er ist kein Finanzierungsangebot. Mit einem positiven Sollzins sinken beide Darlehensbeträge.
Was das Ergebnis nicht beurteilt
Die Berechnung prüft weder SCHUFA noch Objektwert, Beleihung, branchenspezifisches Risiko oder die Anerkennung deiner Einkünfte. Auch aus drei Gewinnjahren folgt kein Anspruch auf eine Finanzierung. Eine Bank kann Einkommen, Ausgaben und Sicherheiten anders bewerten. Deshalb gibt der Rechner keine Bankempfehlungen oder Annahmewahrscheinlichkeiten aus.
Nutze den Vergleich, um einen tragbaren Suchrahmen zu planen und Unterlagen vorzubereiten. Bei weniger abgeschlossenen Jahren oder deutlichen Gewinnschwankungen ist die Aussage über die zukünftige Belastbarkeit besonders begrenzt. Welche Nachweise bei konkreten Anbietern zu klären sind, zeigt die Bankenübersicht.
Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mir als Selbstständiger leisten?
Das hängt von der künftig verfügbaren Kreditrate, Zins, Rückzahlungsdauer, Eigenkapital und Kaufnebenkosten ab. Der Rechner zeigt einen Suchrahmen aus deiner Haushaltsplanung. Ob dieser finanzierbar ist, entscheidet die individuelle Kreditprüfung.
Wie viel muss ich für 400.000 € Kredit verdienen?
Dafür gibt es kein allgemeines Mindestgehalt. Dieselben Gewinne können nach Steuern, Versicherungen, Lebenshaltung und bestehenden Verpflichtungen sehr unterschiedliche Kreditraten ermöglichen. Passe im Rechner deine tatsächlichen Abgaben, Ausgaben, den Sollzins und die Rückzahlungsdauer an.
Zählt das letzte Jahr oder der Durchschnitt?
Die konkrete Einkommensbewertung muss mit dem Anbieter geklärt werden. Unser Vergleich von Durchschnitt und niedrigstem Jahresgewinn ist eine Sensitivitätsrechnung und behauptet keine einheitliche Bankmethode.
Sind die Kaufnebenkosten enthalten?
Ja. Beim Kaufpreisbudget wird der von dir eingetragene Kaufnebenkostenanteil berücksichtigt. Der Startwert 10 % ist nur ein editierbares Beispiel. Renovierung, Umzug und weitere Anschaffungen sind nicht automatisch enthalten.
Warum fragt der Rechner nicht nach meinem Alter oder Beruf?
Alter und Tätigkeit sind für die individuelle Kreditprüfung relevant, erlauben allein aber keinen belastbaren Zu- oder Abschlag. Im Rechner bestimmst du die Rückzahlungsdauer selbst und solltest die Tragbarkeit auch bei verändertem Einkommen im Ruhestand prüfen.
Ist der voreingestellte Zinssatz aktuell?
Nein. 3,8 % Sollzins, 25 Jahre und 10 % Kaufnebenkosten sind transparente Rechenbeispiele, keine Marktstatistik oder persönlichen Konditionen. Ersetze sie durch deine Annahmen oder ein konkretes Angebot.
Ergebnis mit einem Berater besprechen
Der Rechner zeigt die Richtung — ein Berater nennt die konkreten Bankkonditionen für dein Profil und hilft bei der optimalen Strukturierung.
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