Rechner
Maximale Baufinanzierung als Selbstständiger berechnen
Wie viel Baufinanzierung ist mit deinem Einkommen als Selbstständiger oder Freiberufler realistisch? Der Rechner berechnet beide Bankenkriterien — Durchschnittsmethode und konservatives Worst-Case — und schlägt passende Banken vor.
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Maximale Baufinanzierung als Selbstständiger
Indikative Schätzung nach dem Durchschnittskriterium (Bankenmehrheit) und dem konservativen Worst-Case-Kriterium. Kein verbindliches Angebot.
Wie der Rechner berechnet
Der Rechner bildet zwei Szenarien ab, die die Mehrheit der deutschen Banken verwenden:
- Durchschnittsmethode (Bankenmehrheit): Jahresgewinn der letzten 1–3 Jahre wird gemittelt. Anrechnungsfaktor ca. 70 % (Freiberufler) oder 64 % (Gewerbetreibende) für Steuern, KV und Rücklagen. Davon dürfen maximal 35 % als monatliche Kreditrate eingesetzt werden.
- Worst-Case-Methode (konservativ): das schwächste der eingegebenen Jahre als Einkommensbasis. Selbe Abzüge. Wird u. a. von der Allianz angewendet.
Darlehensbetrag: maximale Monatsrate × 206,9 (vereinfachter Annuitätsfaktor bei 3,8 % Zins und 2 % Anfangstilgung). Gesamtkaufpreis = Darlehen + eingegebenes Eigenkapital.
Einflussfaktoren auf das Ergebnis
- Tätigkeitsart: Freiberufler werden mit 70 % angerechnet, Gewerbetreibende mit 64 % (Gewerbesteuer-Abschlag).
- Einkommenstrend: steigende Gewinne erhöhen den Durchschnitt und verbessern das Ergebnis.
- Eigenkapital: erhöht den Gesamtkaufpreis und verbessert die Konditionen, ändert aber nicht den Darlehensbetrag.
- Partner in Festanstellung: Nettoeinkommen des Partners (~65 % des Brutto) wird vollständig addiert — größter Hebel im Rechner.
Nächste Schritte nach dem Rechner
- Ergebnis mit dem tatsächlichen Kaufpreis vergleichen: passt das Eigenkapital?
- Banken prüfen — welche Banken kommen bei deinem Profil in Frage?
- Eigenkapitalquote prüfen — mindestens 10 % plus Kaufnebenkosten.
- Unverbindliche Beratung anfragen — ein Berater kennt die aktuellen Konditionen der relevanten Banken.
Häufige Fragen
Wie genau ist der Rechner?
Der Rechner bildet das Standardvorgehen der meisten deutschen Banken für Selbstständige ab. Die Genauigkeit hängt davon ab, wie nah die eingegebenen Gewinne an den tatsächlichen Steuerbescheiden liegen. Abweichungen von ±10–15 % gegenüber dem tatsächlichen Bankangebot sind normal, weil jede Bank eigene Anrechnungsfaktoren und Prüfprozesse hat.
Warum rechne ich mit nur einem oder zwei Jahren?
Der Rechner funktioniert ab einem Jahr. Mit einem Jahr wird der Durchschnitt auf Basis dieses einen Werts berechnet — das zeigt das theoretische Maximum, aber mit einem Jahr haben nur wenige Banken Interesse. Mit zwei Jahren öffnen sich ING, Allianz und DSL Bank für Freiberufler. Mit drei Jahren das volle Spektrum.
Sind die Kaufnebenkosten im Ergebnis enthalten?
Nein. Das Eigenkapital im Rechner wird als reines Eigenkapital gewertet, das in den Kaufpreis fließt. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler, gesamt 8–13 %) müssen zusätzlich aus Eigenmitteln aufgebracht werden und sind im Ergebnis nicht berücksichtigt.
Was ist der Unterschied zwischen Darlehensbetrag und Gesamtkaufpreis?
Darlehensbetrag = was die Bank finanziert. Gesamtkaufpreis = Darlehensbetrag + Eigenkapital. Wenn die Bank 250.000 € finanziert und du 80.000 € Eigenkapital einbringst, ist der Gesamtkaufpreis 330.000 €. Dazu kommen noch die Kaufnebenkosten, die nicht im Kaufpreis enthalten sind.
Ergebnis mit einem Berater besprechen
Der Rechner zeigt die Richtung — ein Berater nennt die konkreten Bankkonditionen für dein Profil und hilft bei der optimalen Strukturierung.
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