Frage
Wie viel Baufinanzierung bekomme ich als Selbstständiger?
Die kurze Antwort: etwa das 207-Fache deiner maximal tragbaren Monatsrate, plus Eigenkapital. Die lange Antwort — mit Faustformel, Beispiel und den entscheidenden Faktoren — steht hier.
Die Faustformel
In drei Schritten zur groben Hausnummer:
- Anrechenbares Einkommen: durchschnittlicher Jahresgewinn × 70 % (Freiberufler) bzw. 64 % (Gewerbe).
- Maximale Monatsrate: anrechenbares Monatseinkommen × 35 %.
- Maximales Darlehen: Monatsrate × 206,9 (bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung). Eigenkapital kommt obendrauf.
Beispiel: Freiberufler, 60.000 € Gewinnschnitt
- Anrechenbar (70 %)
- 42.000 € / Jahr = 3.500 € / Monat
- Max. Rate (35 %)
- 1.225 € / Monat
- × Faktor 206,9
- ≈ 253.000 € Darlehen
Ohne Kaufnebenkosten (8–13 %), die zusätzlich aus Eigenkapital kommen. Indikativ, bei 3,8 % Zins + 2 % Tilgung.
Indikative Berechnung für Selbstständige. Die tatsächliche Baufinanzierung hängt von der individuellen Bonitätsprüfung der Bank ab. Keine Finanzberatung im Sinne des § 34i GewO.
Dein konkretes Profil — inklusive Partnergehalt und Worst-Case-Variante — rechnest du am besten direkt im Baufinanzierungsrechner durch. Die Logik dahinter erklärt die Einkommensberechnung.
Was den Betrag nach oben oder unten zieht
- Bankmethode: Durchschnitt statt Worst-Case kann sechsstellig ausmachen.
- Partner in Festanstellung: dessen Nettoeinkommen wird voll addiert — der größte Hebel.
- Tätigkeitsart: Freiberufler (70 %) liegen über Gewerbetreibenden (64 %).
- Zins und Tilgung: höhere Zinsen senken den Faktor, höhere Tilgung erhöht die Rate.
- Eigenkapital: erhöht den Kaufpreis und verbessert über den Beleihungsauslauf den Zins.
Häufige Fragen
Wie viel Kredit bekomme ich bei 50.000 € Gewinn?
Als Freiberufler grob: 50.000 × 70 % = 35.000 € anrechenbar → 2.917 €/Monat → 35 % = 1.021 € Maximalrate → × 206,9 ≈ 211.000 € Darlehen, plus Eigenkapital. Bei einem Partner in Festanstellung steigt der Betrag deutlich.
Warum bekomme ich weniger Kredit als ein Angestellter mit gleichem Brutto?
Weil die Bank vom Gewinn 30–36 % abzieht (Steuern, KV/PV, Rücklagen) und bei schwankendem Einkommen konservativ rechnet. Ein Angestellter mit festem Nettogehalt wird planbarer bewertet. Mehr dazu im Vergleich Selbstständige vs. Angestellte.
Zählt mein Eigenkapital zum Kreditbetrag?
Nein. Das Darlehen ist, was die Bank finanziert. Dein Eigenkapital kommt obendrauf und ergibt zusammen den maximalen Kaufpreis — abzüglich der Kaufnebenkosten, die ebenfalls aus Eigenkapital zu zahlen sind.
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