Selbstständige mit Partner in Festanstellung

Eine Baufinanzierung als gemeinsames Vorhaben — ein Partner selbstständig, einer in Festanstellung — ist aus Bankensicht das stärkste Profil unter den Selbstständigen-Konstellationen. Das fest planbare Gehalt wirkt als Stabilitätsanker, der freiberufliche oder gewerbliche Anteil als Zusatzeinkommen. Praktisch alle Banken, die Selbstständige grundsätzlich prüfen, akzeptieren ein solches Profil.

Warum dieses Profil so gut bewertet wird

• Doppelte Einkommensquelle: selbst wenn die Selbstständigkeit ein schwaches Jahr hat, deckt das Festanstellungsgehalt die Mindestbelastung.
• Kündigungsschutz beim angestellten Partner — Banken können das Einkommen über die volle Laufzeit kalkulieren.
• Niedrigeres Klumpenrisiko: die Familie ist nicht von einem einzigen Unternehmen abhängig.
• Steuerlich oft günstiger: bei Ehe oder eingetragener Lebenspartnerschaft greift das Ehegattensplitting, was die Steuerlast und damit die effektive Belastung der Rate senkt.

Wie das Partnereinkommen angerechnet wird

Bei Festanstellung rechnen Banken üblicherweise mit dem Nettoeinkommen (ca. 60–70 % des Bruttojahresgehalts, je nach Steuerklasse und Sozialversicherung). Das Nettoeinkommen wird vollständig zum verfügbaren Einkommen addiert — anders als beim selbstständigen Anteil, wo ein Abschlag für Rücklagen und Steuern erfolgt.

Gemeinsame oder einzelne Bewerbung?

Praktisch immer empfehlenswert: gemeinsame Bewerbung beider Partner. Das hat mehrere Effekte:

• Beide Einkommen werden angerechnet — der Darlehensbetrag wächst proportional.
• Beide haften gesamtschuldnerisch für das Darlehen. Bei Trennung bleibt die Haftung bestehen, bis das Darlehen abgelöst oder umgeschuldet ist.
• Beide werden ins Grundbuch eingetragen, ggf. anteilig nach Eigentumsverhältnissen.
• Bessere Konditionen, weil das Gesamtprofil als bonitätsstärker gewertet wird.

Eine Einzelbewerbung des selbstständigen Partners ist nur in Ausnahmefällen sinnvoll — etwa wenn der andere Partner negative SCHUFA-Einträge hat oder steuerliche Gründe dagegen sprechen.

Haftung und Grundbuch

Eigentumsverhältnisse

Wenn beide Partner finanzieren, entscheidet das Notarprotokoll, wer mit welcher Quote im Grundbuch steht — typischerweise 50:50, aber auch andere Verteilungen sind möglich (z. B. nach Eigenkapitalanteil). Die Verteilung wirkt sich auf Erbrecht und Trennungsfolgen aus.

Gesamtschuldnerische Haftung

Bei gemeinsamer Bewerbung haften beide Partner für die volle Darlehenssumme. Die Bank kann jeden Partner einzeln auf die gesamte Restschuld in Anspruch nehmen, unabhängig von der internen Vereinbarung. Eine notarielle Regelung der internen Haftungsverteilung ist möglich, hat aber nur zwischen den Partnern Wirkung, nicht gegenüber der Bank.

Trennung und Scheidung

Bei Trennung bleibt die Bankhaftung bestehen. Möglich sind drei Wege:

• Auszahlung des einen Partners durch den anderen, mit Umschuldung des Darlehens auf eine Person.
• Verkauf der Immobilie und Tilgung des Restdarlehens.
• Weiterführung der Finanzierung gemeinsam, mit interner Regelung der Mietzahlungen (ein Partner zieht aus).

Steuerliche Aspekte

Bei der gemeinsamen Selbstnutzung einer Immobilie sind Zinsen und Tilgung im privaten Bereich nicht absetzbar. Wenn die Immobilie aber teilweise vermietet wird (z. B. Einliegerwohnung), können anteilige Zinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Bei selbstgenutzten Arbeitszimmern können je nach Tätigkeit anteilige Kosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten angesetzt werden — der Gesetzgeber hat die Regelungen 2023 verschärft.

Banken-Auswahl bei diesem Profil

Mit einem Partner in Festanstellung öffnet sich praktisch das gesamte Bankenspektrum. Strategie:

• Erste Wahl: Online-Banken mit besten Konditionen — ING, DKB, DSL Bank. Bei dieser Profilstärke fallen die Annahmekriterien für den selbstständigen Anteil weniger ins Gewicht.
• Zweite Wahl: Hausbank des angestellten Partners — oft mit Beziehungsbonus, aber selten die günstigsten Konditionen.
• Spezialisten: Apotheker- und Ärztebank (bei Heilberufen), Allianz (bei höherem Finanzierungsbedarf).
• Vergleich über Makler: lohnt sich auch hier, weil bei kombinierten Profilen die Spreizung der Konditionen besonders groß ist.

Optimierungsstrategien

• Ehe oder Lebenspartnerschaft: bringt steuerliche Vorteile (Ehegattensplitting, Schenkungsfreibeträge zwischen Eheleuten von 500.000 €).
• Klare Eigentumsregelung vor dem Kauf — notariell festhalten, wer welchen Anteil einbringt.
• Restschuldversicherung auf den selbstständigen Partner kann sinnvoll sein, weil bei Krankheit oder Tod das Selbstständigen-Einkommen wegfällt.
• Tilgungssatzwechsel-Option im Vertrag vereinbaren: bei schwankendem Einkommen flexibel die Tilgungshöhe anpassen.
• Sondertilgung in guten Jahren der Selbstständigkeit nutzen, um die Restschuld schneller zu reduzieren.