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Allianz Baufinanzierung für Selbstständige
Die Allianz Lebensversicherung ist eine der wenigen Banken, die Selbstständige und Gewerbetreibende strukturell bevorzugen — trotz oder wegen ihrer konservativen Worst-Case-Einkommensrechnung.
Die Allianz bietet Baufinanzierungen über die Allianz Lebensversicherungs-AG an — nicht über eine klassische Geschäftsbank. Das hat strukturelle Vorteile: das Risikoprofil der Allianz als Versicherer ist anders kalibriert als das einer Bank, und Selbstständige werden dort systematisch bewertet, nicht als Ausnahme behandelt.
Wer wird von der Allianz akzeptiert?
- Freiberufler: ab 2 abgeschlossenen Steuerjahren
- Gewerbetreibende: ab 3 abgeschlossenen Steuerjahren
- Heilberufe: Ärzte, Zahnärzte, Apotheker oft mit günstigeren Kriterien und ggf. ab 1–2 Jahren
- Kombiprofil: ein Partner selbstständig, einer in Festanstellung — uneingeschränkt möglich
Die Worst-Case-Methode — Fluch und Segen
Die Allianz verwendet bei der Einkommensberechnung bewusst das schwächste abgeschlossene Steuerjahr. Das klingt nachteilig — ist es aber nur bei stark schwankenden Einkommensverläufen. Wer stabile oder leicht steigende Gewinne nachweist, wird bei der Allianz genauso bewertet wie bei der ING.
Der Vorteil der Worst-Case-Methode aus Bankensicht: Sie macht die Finanzierung robuster. Die Allianz genehmigt auf Basis konservativer Annahmen — und lehnt dann seltener wegen nachträglicher Einkommensverschlechterung ab. Das bedeutet für den Antragsteller: wenn die Allianz genehmigt, ist das Genehmigung mit echtem Spielraum.
Besonderheit: Immobilienbewertung
Als Versicherer bewertet die Allianz Immobilien oft etwas großzügiger als klassische Banken — der Beleihungswert ist tendenziell näher am Kaufpreis. Das bedeutet bei gleichem Eigenkapital einen höheren Beleihungsauslauf. Für Selbstständige mit knappem Eigenkapital kann das ein Vorteil sein.
Prozess und Zugangswege
Die Allianz vergibt Baufinanzierungen nicht direkt über Endkunden, sondern ausschließlich über:
- Allianz-Vertreter (gebundene Vermittler)
- Unabhängige Baufinanzierungsmakler mit Allianz-Anbindung (Dr. Klein, Interhyp, Hüttig & Rompf und weitere)
Eine direkte Baufinanzierungsanfrage über allianz.de ist nicht möglich. Das bedeutet: ohne Vermittler kein Allianz-Angebot. Für Selbstständige ist das häufig sinnvoll, weil ein guter Makler das Profil kennt und das Allianz-Angebot sofort mit ING und DSL Bank vergleicht.
Eigenkapital und Beleihung
Die Allianz erwartet in der Regel 15 % Eigenkapital vom Kaufpreis plus Nebenkosten. Bei sehr starkem Einkommensprofil kann die Eigenkapitalquote auf 10 % reduziert werden. Beim Kombiprofil (Partner in Festanstellung) wird die Anforderung oft weicher.
Heilberufler-Programm der Allianz
Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte, Apotheker, Heilpraktiker und Physiotherapeuten werden über ein dediziertes Segment bewertet. Vorteile:
- Teilweise ab 1 Jahr Niederlassung (mit Vorjahreshistorie als Angestellter)
- Günstigere Anrechnungsfaktoren
- Berufshaftpflicht als positiver Bonitätsfaktor gewertet
- Praxiskredite können kombiniert werden
Häufige Fragen
Warum ist die Allianz so beliebt für Selbstständige, obwohl sie konservativ rechnet?
Weil Genehmigungen bei der Allianz sehr verlässlich sind. Eine konservative Berechnung führt zu stabilen, gut begründeten Zusagen ohne nachträgliche Anpassungen. Außerdem hat die Allianz eine strukturell hohe Akzeptanzrate bei Selbstständigen-Profilen — anders als Banken, die Selbstständige als Ausnahme behandeln. Viele Makler empfehlen die Allianz für Profile, bei denen Verlässlichkeit wichtiger ist als der niedrigste Zins.
Kann ich direkt bei der Allianz anfragen?
Nein. Die Allianz vergibt Baufinanzierungen ausschließlich über Vermittler (gebundene Allianz-Vertreter oder unabhängige Makler mit Allianz-Anbindung). Eine direkte Online-Anfrage ist nicht möglich. Der Makler-Weg hat den Vorteil, dass man gleichzeitig ING und DSL Bank anfragen kann.
Ist die Allianz teurer als ING oder DSL Bank?
Meist etwas teurer — 0,1–0,2 Prozentpunkte über dem günstigsten Anbieter. Ob das relevant ist, hängt vom Profil ab: bei komplexen Selbstständigen-Profilen, die ING ablehnt, ist die Allianz trotzdem die beste verfügbare Option. Bei klaren Standard-Freiberufler-Profilen ist ING oft günstiger.
Was ist das Worst-Case-Ergebnis bei stark schwankenden Einkommen?
Beispiel: Jahr 1 = 40k, Jahr 2 = 70k, Jahr 3 = 65k. Allianz nimmt 40k als Basis (nach Abschlag 28k anrechenbar), ING nimmt Durchschnitt 58.3k (nach Abschlag 40.8k). Das ergibt beim maximalen Darlehen einen Unterschied von ca. 265.000 € vs. 190.000 € — eine erhebliche Differenz. Für dieses Profil ist ING klar vorzuziehen.
Für welches Profil ist die Allianz die beste Wahl?
Für Selbstständige mit: (a) stabilen oder gleichmäßig steigenden Einkommen, (b) Gewerbetreibende ab 3 Jahren, die bei ING schwerer reinpassen, (c) Heilberufe, die das dedizierte Heilberuflerprogramm nutzen wollen, (d) höherem Finanzierungsbedarf, bei dem die Immobilienbewertung wichtig ist.
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