Konditionen
Sollzins, Effektivzins und ESIS-Merkblatt
Zwei Angebote mit gleichem Sollzins können unterschiedlich teuer sein. Wer Baufinanzierungen seriös vergleicht, schaut auf den Effektivzins — und auf das standardisierte ESIS-Merkblatt.
Sollzins: der reine Kreditzins
Der Sollzins (früher „Nominalzins“) ist der Zinssatz, mit dem das Darlehen verzinst wird — ohne weitere Kosten. Er bestimmt die Höhe des Zinsanteils in deiner Rate, taugt aber nicht zum Vergleich verschiedener Angebote, weil er Nebenkosten ausblendet.
Effektivzins: die Vergleichsgröße
Der effektive Jahreszins fasst die wesentlichen Kosten eines Kredits in einer Prozentzahl pro Jahr zusammen. Seine Berechnung ist durch die Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt, damit Angebote vergleichbar sind. Er liegt über dem Sollzins. Wichtig: Nicht jede Position fließt ein (z. B. Kontoführung oder Schätzkosten können außen vor bleiben) — der Effektivzins ist die beste, aber keine absolute Vergleichsgröße.
| Merkmal | Sollzins | Effektivzins |
|---|---|---|
| Was er enthält | nur den Kreditzins | Zins + wesentliche Nebenkosten |
| Wozu er dient | Berechnung der Rate | Vergleich von Angeboten |
| Gesetzliche Basis | Vertrag | Preisangabenverordnung (PAngV) |
| Höhe | niedriger | höher |
Das ESIS-Merkblatt
Vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens muss die Bank ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt (ESIS) aushändigen (§ 491a BGB). Es stellt alle wesentlichen Konditionen in einem einheitlichen Format dar: Darlehensbetrag, Soll- und Effektivzins, Laufzeit, Rate, Gesamtkosten, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und Hinweise zu Risiken. Weil das Format standardisiert ist, lassen sich Angebote verschiedener Banken Zeile für Zeile vergleichen — das macht es zum wichtigsten Vergleichsdokument.
Für Selbstständige besonders relevant: Im ESIS stehen auch die Bedingungen für Sondertilgungen und vorzeitige Rückzahlung — beides Punkte, die bei schwankendem Einkommen Flexibilität schaffen. Den aktuellen Marktzins als Orientierung zeigt die Datenseite zu den Darlehensarten und der Zinsbindung.
Häufige Fragen
Welchen Zins sollte ich beim Vergleich heranziehen?
Immer den effektiven Jahreszins. Er enthält die wesentlichen Nebenkosten und ist nach der Preisangabenverordnung einheitlich berechnet. Der Sollzins allein kann täuschen, weil er Kosten ausblendet.
Ist das ESIS-Merkblatt verbindlich?
Es ist eine vorvertragliche Pflichtinformation nach § 491a BGB und bildet die konkreten Konditionen des Angebots ab. Es ist kein Vertrag, aber die Grundlage für deine Entscheidung — und der beste Weg, mehrere Angebote sauber zu vergleichen.
Warum ist der Effektivzins höher als der Sollzins?
Weil er zusätzlich zu den reinen Zinsen weitere Kostenbestandteile einrechnet (z. B. die Wirkung des Zahlungsrhythmus und bestimmte Gebühren). Deshalb liegt er regelmäßig etwas über dem Sollzins.
Mit einem Spezialisten für Selbstständige sprechen
Vermittlung über einen unabhängigen, BaFin-regulierten Baufinanzierungsberater. Er kennt die Banken, die Selbstständige aktiv annehmen, prüft dein Profil kostenfrei und unverbindlich.
- BaFin-reguliert
- Unverbindlich
- Kostenfrei