Regulierung
Wohnimmobilienkreditrichtlinie und Selbstständige
Seit 2016 müssen Banken die Kreditwürdigkeit streng an der Zahlungsfähigkeit prüfen — nicht am Wert der Immobilie. Für Selbstständige mit unregelmäßigem Einkommen ist genau das die eigentliche Hürde.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) setzt die EU-Richtlinie 2014/17/EU in deutsches Recht um und gilt seit dem 21. März 2016. Ihr Kern: Banken dürfen einen Immobilienkredit nur vergeben, wenn die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers sorgfältig geprüft und positiv beurteilt wurde — maßgeblich ist die voraussichtliche Fähigkeit, den Kredit aus dem laufenden Einkommen zu bedienen, nicht der Wert der Immobilie als Sicherheit.
Die Kreditwürdigkeitsprüfung (§ 505a/505b BGB)
§§ 505a und 505b BGB schreiben vor, wie die Prüfung abläuft: Die Bank muss wahrscheinlich machen, dass der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommt. Sie darf sich dabei nicht überwiegend auf eine Wertsteigerung der Immobilie verlassen. Wird der Kredit unter Verstoß gegen diese Pflicht vergeben, drohen der Bank Sanktionen (z. B. Zinsermäßigung, erleichtertes Kündigungsrecht des Kunden). Folge: Banken prüfen lieber zu streng als zu locker.
Die Rolle der BaFin
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht die Einhaltung. Seit 2017 kann sie zudem makroprudenzielle Instrumente einsetzen — etwa Vorgaben zum maximalen Beleihungsauslauf oder zur Mindesttilgung —, um Risiken am Immobilienmarkt zu begrenzen. Für Kreditnehmer bedeutet das: die Anforderungen an Eigenkapital und Tragfähigkeit können sich mit der Marktlage verschärfen.
Was Selbstständige daraus mitnehmen
- Vollständige, plausible Unterlagen sind kein Formalismus, sondern gesetzlich verlangt.
- Die Bank muss die dauerhafte Tragfähigkeit dokumentieren — ein nachvollziehbares, stabiles Einkommensbild hilft direkt.
- Wer die Kreditwürdigkeitsprüfung versteht, bereitet sein Profil gezielt vor: Einkommensnachweise, geringe Verbindlichkeiten, ausreichend Eigenkapital.
Häufige Fragen
Macht die WIKR eine Baufinanzierung als Selbstständiger unmöglich?
Nein. Sie macht sie nur aufwendiger. Die Richtlinie verlangt eine saubere Prüfung der Zahlungsfähigkeit — mit ausreichendem, nachweisbarem Einkommen, solider Bonität und genug Eigenkapital ist eine Finanzierung gut erreichbar. Sie verhindert vor allem riskante Kredite, die sich allein auf steigende Immobilienpreise stützen.
Warum verlangen Banken seit der WIKR mehr Unterlagen?
Weil sie die Kreditwürdigkeit dokumentiert nachweisen müssen (§ 505b BGB). Steuerbescheide, EÜR/Bilanz und aktuelle BWA sind die Grundlage dieser Dokumentation. Unvollständige Unterlagen führen daher schneller zu Ablehnungen als früher.
Kann die BaFin die Vergabekriterien verschärfen?
Ja. Die BaFin kann seit 2017 Mindeststandards beim Beleihungsauslauf und bei der Tilgung vorgeben, wenn sie Risiken am Wohnimmobilienmarkt sieht. Solche Vorgaben gelten dann für alle Institute und können die nötige Eigenkapitalquote erhöhen.
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