Wohnimmobilienkreditrichtlinie und Selbstständige

Die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU bildet einen Rahmen für Immobilienkredite an Verbraucher. In Deutschland regeln unter anderem §§ 505a und 505b BGB die Kreditwürdigkeitsprüfung. Die Vorschriften enthalten kein allgemeines Finanzierungsverbot für Selbstständige.

Was die Bank nach §§ 505a und 505b BGB prüfen muss

Vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens muss die Bank prüfen, ob du den vertraglichen Verpflichtungen voraussichtlich nachkommen kannst. § 505b nennt dafür Einkommen, Ausgaben sowie weitere finanzielle und wirtschaftliche Umstände. Angaben sind angemessen zu überprüfen und die Prüfung zu dokumentieren.

Der Immobilienwert ist nicht bedeutungslos. Die Prüfung darf sich jedoch grundsätzlich nicht hauptsächlich auf einen Wert oberhalb des Darlehens oder auf erwartete Wertsteigerungen stützen. § 505b Absatz 2 enthält für Bau und Renovierung eine besondere Ausnahme. Eine wertvolle Immobilie allein ersetzt deshalb im gewöhnlichen Kaufvorhaben keine tragfähige Finanzierung.

Was das für deine Vorbereitung bedeutet

• Geschäftliche und private Zahlen trennen: Umsatz oder betriebliche Liquidität sind nicht automatisch frei verfügbares Einkommen.
• Verlauf erklären: Jahresergebnisse, aktuelle Entwicklung und außergewöhnliche Aufwendungen nachvollziehbar gegenüberstellen.
• Verpflichtungen vollständig erfassen: Dazu gehören laufende Kredite, Lebenshaltung, Unterhalt sowie geplante Steuern und Versicherungen.
• Rücklagen erhalten: Eigenkapital für den Kauf darf nicht gleichzeitig als betriebliche oder private Notreserve verplant werden.

Nutze dafür die Unterlagen-Checkliste und die Erklärung der Einkommensberechnung. Unser Budgetrechner hilft bei eigenen Szenarien; er führt diese gesetzliche Kreditprüfung nicht durch.

Was das Gesetz nicht pauschal vorgibt

Aus den genannten Vorschriften folgt weder ein fester Abschlag auf jeden Gewinn noch eine einheitliche Zahl abgeschlossener Geschäftsjahre oder eine allgemeine Eigenkapitalquote. Verwechsle deshalb veröffentlichte Annahmekriterien einer Bank nicht mit einer gesetzlichen Vorgabe für alle Kreditgeber.

Bankenaufsicht und Vermittlererlaubnis unterscheiden

Eine Erlaubnis zur Immobiliardarlehensvermittlung nach § 34i GewO ist kein BaFin-Gütesiegel und keine Garantie für die Qualität eines Angebots. Erlaubnis und Registereintrag des konkreten Vermittlers lassen sich überprüfen. Die zuständige Stelle richtet sich nach dem Sitz des Vermittlers; die IHK erläutert dazu das Erlaubnis- und Registrierungsverfahren.

Frage zusätzlich nach Vergütung, berücksichtigten Kreditgebern und dem Umfang der Beratung. Ein korrekt registrierter Vermittler entscheidet nicht anstelle der Bank über die Zusage. Mehr dazu unter Beratung für Selbstständige.

Gilt dieselbe Prüfung bei einer Anschlussfinanzierung?

§ 505a Absatz 3 enthält Besonderheiten für bestimmte Anschluss- und Änderungsverträge zwischen denselben Parteien. Eine neue Prüfung ist in diesen Fällen insbesondere bei einer deutlichen Erhöhung des Nettodarlehensbetrags relevant. Ein Wechsel des Kreditgebers ist davon zu unterscheiden. Lass dir für deine Anschlussfinanzierung bestätigen, welche Unterlagen im konkreten Fall benötigt werden.